DANIŞTAY’DAN ARSA SAHİPLERİNE KÖTÜ HABER!

Arsasını kat karşılığı verip karşılığında daire ya da dükkan alıp satan arsa sahiplerine Danıştay'dan kötü haber.

Müteahhide verdiği arsası karşılığında daire ya da dükkan alıp satanlara Danıştay'dan kötü bir haber var.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden müteahhide verilen arsanın karşılığında alınan daire ve dükkanlar arsa sahipleri tarafından aynı veya birbirini izleyen yıllarda satılabiliyor. 

Maliye, bu satışları ticari faaliyet olarak değerlendirirken, Danıştay, arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde edilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşündeydi.

Dünya gazetesinden Abdullah Tolu köşesinde, Danıştay son dönemde verdiği kararlarda, arsa sahipleri lehine olan bu görüşünü bu kez Maliye lehine değiştirdiğini yazdı.

İLK KARAR ARSA SAHİPLERİ LEHİNEYDİ

"Danıştay’ın bu konu ile ilgili geçmişten bugüne iki farklı görüşü bulunuyor, üstelik de birbirine taban tabana zıt! Bu konuda verilen kararlar arsa sahipleri lehine içtihat haline gelmiş iken, son bir iki yıldır verilen kararlar bir anda Maliye lehine değişti" diyen Tolu, "Danıştay, son 2 yıla kadar verdiği kararlarında, kişinin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmasını servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi olarak görüyor, sözleşmeye istinaden edinilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşünde bulunuyordu. Bu konuda verilen kararlar ise, arsa sahipleri lehine içtihat haline gelmişti (Dn. 4. D.nin 7.2.2013 tarih ve E.2012/6722, K.2013/547, 9.4.2013 tarih ve E.2012/9089, K.2013/2111 sayılı Kararları) " ifadelerini kullandı.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından verilen bir Karar,

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edinilen dairelerin 2 adedinin 2007, 10 adedinin 2008, 1 adedinin 2009, 2 adedinin 2010 yılında satılarak devamlılık koşulunun gerçekleştiği dolayısıyla kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksi yönde verilen mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.”

şeklinde (Danıştay VDDK’nın 29.01.2020 tarihli ve E.2019/175, K.2020/44 sayılı Kararı).

Konu hakkında verilen bazı kararların özetleri ise aşağıda yer alıyor:

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir. Ayrıca, kişisel gereksinim nedeniyle gayrimenkul ediniminde sayının sınırlı olacağı ve servetin korunması amaçlı ediniminde de tekrar satış gerektirmeyeceği dikkate alındığında, bu iki nedenden birine dayanılarak edinilen gayrimenkullerin gereksinimin ortadan kalkması veya servetin nakde dönüştürülmesini haklı kılan nedenlerle kanıtlanmadığı takdirde, işlem sayısındaki çokluk, kazanç sağlama amacının da göstergesi kabul edilmelidir. Davacı tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılığında edinilmiş olan gayrimenkullerin 2012 yılında farklı tarihlerde farklı kişilere satışının gerçekleştirilmesi ile elde edilen gelir yönünden devamlılık koşulunun gerçekleştiği açık olup, kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksine yönde verilen vergi mahkemesi kararında hukuka uyarlık görülmemiştir.” (Danıştay 4. Dairesi’nin 17.11.2020 tarihli ve E.2016/17874, K.2020/4424, 19.10.2020 tarihli ve E.2016/14238, K.2020/3958, 10.12.2020 tarihli ve E.2016/8541, K.2020/5516 sayılı Kararları).

“Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre, arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen bu payların elden çıkarılmasına olanak sağladığı, tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılmasının sürekliliğin göstergesi olduğu, gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağının açık olduğu, ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçünün muamelelerin çokluğu olduğu, muamelenin çokluğunun gayrimenkullerin aynı yıl içinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda alınması ve satılması olduğu, ticari sermayenin parçası olmayan gerçek kişilere ait servetin, vergilendirilmiş veya vergilendirilmesi gerekmeyen kazanımlarda oluşan değerler bütünü olduğu ve 193 sayılı Yasanın konusunu oluşturan gelirin esasen ve çoklukla bu değerlerle girişilen ekonomik faaliyetlerden oluştuğu dikkate alındığında, faaliyetin servetin biçim değiştirmesi olarak nitelendirilmesinin de mümkün olmadığı, satışların ticari kazanç sağlamak amacıyla yapılmadığını kanıtlama yükü kendisine düşen davacının bu yükümlülüğünü yerine getiremediği, davacının söz konusu faaliyetinin taşınmaların sayısı ve faaliyetin belirli bir organizasyon içinde devamlılık arz etmesinden yapılan satışların KDV yönünden mal teslimi, olarak görülmesi gerektiği ve davacının faaliyetinin ticari faaliyet kapsamında olduğu sonucuna varılmıştır. Bu durumda, davacının uyuşmazlık konusu vergilendirme döneminde ticari olarak gayrimenkul alım satımı faaliyetinde bulunduğunun sabit olduğu anlaşıldığından, aksi yönde verilen kararda hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”  (Danıştay 4. Dairesi’nin 22.10.2020 tarihli ve E.2018/5219, K.2020/4054, 06.10.2020 tarihli ve E.2016/17457, K.2020/3472 sayılı Kararları).

"Danıştay özellikle son 2 yıldır verdiği kararlarında, yukarıda belirtilen ilk kararlarındaki görüşünden vazgeçerek, Maliye lehine karar vermeye başladı" diyen Tolu, görüş değişikliği gerekçesini ise şöyle anlatıyor:

"Görüş değişikliğinin gerekçesi ise, kat karşılığı inşat sözleşmesine göre alınan birden fazla daire ve dükkanın satışının işlem sayısındaki çokluk dikkate alındığında, kazanç sağlama amacının da göstergesi olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satışların ticari faaliyet, elde edilen kazancın ise ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği şeklinde ifade ediliyor.

(...)

Evet, Danıştay’ın yukarıda yer alan son kararları incelendiğinde, arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden arsa karşılığında edindikleri kişisel gereksinim ve servetin korunması dışında kalan daire ve dükkanların satışı ticari faaliyet olarak kabul ediliyor, bu satışlardan elde edilen kazançlar ise ticari kazanç kapsamında gelir vergisine ve KDV’ye tabi tutuluyor. Yani, bu konu yargı tarafında da, artık iyice netleşti."