HOR KULLANIM OLAĞAN KULLANIM AYRIMI HER BİR KALEM HASAR İÇİN AYRI AYRI YAPILARAK TAHLİYE TARİHİ İTİBARİYLE RAYİÇ BİRİM FİYATLARI ESAS ALINIP KULLANIM SÜRESİYLE ORANTILI YIPRANMA PAYI HESAPLANMAK SURETİYLE HOR KULLANIMDAN KAYNAKLI TAZMİNAT TUTARININ BELİRLENMESI GEREKIR

T.C.

Yargıtay

3. Hukuk Dairesi         

2022/999 E. 

2022/4905 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
VEK. AV. …

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi üzerine, ilk derece mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; 3535 ada 79, 82 ve 83 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde bulunan baskı tesisleri, fabrika işletme ve idare binaları ile makinaların, kendi adına kayıtlı taşınmazlarla dava dışı … …’in adına kayılı taşınmazlar üzerinde bulunan hacizlerle ilgili kamu ve şahıs borçlarının tasfiye edileceği vaadiyle aylık 5.000,00 TL kira bedeli ile 01/04/2014 tarihli kira sözleşmesiyle davalı tarafa kiralandığını, kira sözleşmesine bağlı olarak 01/04/2014 tarihli protokol imzalandığını, … Bankası İpotek alacağının 1.100.000 TL kabul edilerek davalının bu alacağı temlik alması hususunda anlaşma olmasına rağmen alacağın dava dışı … … adına temlik alındığını ve Bursa 10. İcra Müdürlüğünün 2010/1678 E sayılı dosyasında işleme konulduğunu, bu suretle protokol hükümlerinin ihlal edildiğini, diğer hükümlerin uygulanmasının da engellendiğini, … …’ın muvazaalı temlik alacaklısı olarak kira ödemesi yapmadan halen fabrika ve makina kullanımını sürdürdüğünü, protokol gereğince … …’in kamu borçlarına dair hacizlerle kendi adına kayıtlı taşınmazlar üzerindeki hacizlerle ilgili ödemelerin yapılmadığını, bu nedenle ağır zarar ve ziyana uğradığını, 2014/58 D.iş, 2015/28 D.iş, 2015/41 D.iş dosyalarıyla kiralananda meydana gelen hasarların tespit edildiğini, SSK prim ve vergi borçları yapılandırılıp taksitler ödenmediğinden indirim imkanı engellenip borcun iki katına artmasına neden olunduğunu, yazılı izin alınmaksızın önceden var olan yemekhane ve laboratuvarın yıkıldığını, boyama makinalarının sökülerek hurda haline döndüğünü, 1000000 €’luk üç adet baskı makinasının sökülüp yok edildiğini, 600 m2 lik idari binada amerikan kapı, alçıpan tavan, aydınlatmaların ve yer döşemelerinin tahrip edildiğini, çatıyı taşıyan kolon ve duvarlar ile tespit dosyalarında yer alan makinaların da yok edildiğini, bu zarar ve ziyanlar nedeniyle savcılığa şikayette bulunduğunu, davalıdan eski hale getirmesi talep edilmesine rağmen sonuç alınamadığını ileri sürerek; kamu borçların ödenmemesi nedeniyle doğan fark zarar ile bina ve makinalara verilen zarardan, şimdilik 100.000 TL tazminat 10.000 TL cezai şart olmak üzere toplamda 110.000,00 TL’nin reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı; tespit dosyaları kapsamında yokluklarında yapılan keşiflere dayalı olarak alınan bilirkişi raporlarını kabul etmediklerini, şirketle ilgisi olmayan birçok hususun raporlara konu edildiğini, şirketin taşınmaza geldiği sırada makinaları kurarken iş yeri içinde sadece üç metre yüksekliğinde 8-10 metre uzunluğunda bir duvarı yıktığını, yıkım sırasında hiçbir makina ve tesisatın zarar görmediğini, bunun dışında varsa yıkım ve tahribatlarla ilgisi bulunmadığını, iş yeri teslim alındığında makinaların tamamının arızalı olup çalışmadığını, bir kısım parçalarının eksik olduğunu, fabrika binasının harabe vaziyette olduğunu, kira sözleşmesiyle birlikte hiçbir demirbaş teslim edilmediğini, tahribatların gerçekleştiğinin davacı tarafından ispatı gerektiğini, daha önce kiralananda başka firmaların kiracı olarak bulunduğunu, bunların eski hale getirme bedelini kabul etmediklerini, yaptıklarıyla taşınmazın değerini arttırdığını, kiralandığında mecurun harabe, çatısı akan ve bir çok yerinden su alır durumda olduğunu, bu haliyle mecura makinaları koyamayıp işçileri çalıştıramadığını, davacının bilgisi dahilinde çatıyı düzenleyip giderleri açtığını, onarıcı işlemler yaptığını, 01/04/2014 tarihli protokolde belirtildiği gibi dava konusu mecurda bulunan davacıya ait makinaların çalışmadığı, parçalarının eksik olduğu hususunun taraflarca bilindiğini, kira sözleşmesi, protokol ve mecura yaptığı değer arttırıcı onarımlar dikkate alındığında sözleşmeye aykırılık teşkil edecek bir durumun olmadığını, açılan davayı kabul etmediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; alınan bilirkişi heyeti rapor ve ek raporunda belirtilen makinelerin Bursa 8. İcra Müdürlüğünün 2013/1 numaralı iflas dosyası kapsamında 22/05/2014 tarihinde yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporuna göre davacıya ait olup da davalıya kiralanan makinalar olduğu, iş yerinde tam ve sağlam olarak bulunduklarının sabit olması nazara alındığında bu makinelere verilen zararlardan davalı tarafın sorumlu olduğu gerekçesiyle, sözleşmede belirtilen 125.000 TL tamirat giderinin mahsubu ile davanın kısmen kabulüne, bakiye 967.907,18 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, koşulları oluşmadığından cezai şart talebinin reddine karar verilmiş, karar, davalı tarafça istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; taraflar arasındaki uyuşmazlığın 01/04/2014 tarihli protokol kapsamında çözülmesi gerektiği, protokolün gayrimenkul satış vaadi niteliğinde olmakla şekle uygun yapılmadığından geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme uyarınca tarafların aldıklarını aynen iade etmekle mükellef olduğu, kira sözleşmesinde de benzer şekilde kiracının aldığını iade etmek zorunda olduğu ve bu nedenle taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira veya sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilmesinin sonucu değiştirmeyeceği, fabrika binası bakımından bağlantılı dosyalarda bir çok tespitler yapıldığı, ayrıca davacının da birden fazla tespit yaptırdığı, tespit raporlarında elde edilen bulgular bilirkişilerce irdelenerek davacının uğradığı zararın belirlendiği, davalı vekilinin ayrıntılı itiraz dilekçesi üzerine mahkemece ek rapor alındığı, ek raporda davacının zararının 967.907,18TL olarak belirlendiği, fabrika binası ve makinelerde meydana gelen zararların tespitinin özel ve teknik bilgi gerektirdiği, mahkemece uygun uzmanlık alanlarından bilirkişiler seçilmek sureti ile oluşturulan bilirkişi raporunun yeterli teknik değerlendirmeyi ve ayrıntıyı içerdiği, bu nedenle mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesinin doğru olduğu gerekçesiyle, davalının istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar, davalının temyizi üzerine, Dairece verilen 29/06/2020 tarihli ve 2020/2044 E. 2020/3600 K. sayılı kararla; mahkemece öncelikle kiralananın tahliye edildiği tarihin tespit edilmesi gerektiği, kiralan tahliye edilmediği takdirde hor kullanma tazminatının talep edilmesi mümkün olmadığından davanın reddi gerekececeği; kiralananın tahliye edildiğinin tespit edilmesi halinde hor kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen zararın tazmini talep edilebileceği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve yine 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlü bulunduğu, ancak kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan tahliye tarihi itibariyle belirlenecek birim fiyatları ile sorumlu olduğu, kaldı ki davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağının da kuşkusuz bulunduğu; gerek tespit raporlarında gerekse mahkemece alınan bilirkişi raporlarında hor kullanım olağan kullanım ayrımının her bir kalem hasar için ayrı ayrı yapılmadığı, rayiç birim fiyatlarının tahliye tarihi itibariyle esas alınmadığı gibi kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının düşülmediği, yine kiralananda kiralama anında hangi makinaların bulunduğu hususunda da uyuşmazlık bulunduğu, her ne kadar bilirkişi raporunda diğer dosyalardan ve tapu kaydından yararlanılarak belirlendiği belirtilmiş ise de eksik makine ve mevcut makinalardaki hasarın tespiti bakımından belirlemenin ne şekilde yapıldığına dair denetime elverişli açıklama bulunmadığı, buna göre mahkemece; öncelikle taşınmazın tahliye edilip edilmediğinin ve tahliye edildiyse hangi tarihte edildiğinin tespit edilmesi, daha sonra alanında uzman bilirkişi heyetinden sözleşmede taşınmazın tapuya teferruat olarak kayıtlı makinalar ile birlikte kiraya verildiğinin yazılı olduğu gözetilerek tapu kaydı, davacının makinaların iflas dosyası kapsamında davalıya yediemin olarak bırakıldığına dair beyanı dikkate alınarak Bursa 8. İcra Müdürlüğünün 2013/1 E sayılı iflas yoluyla takip dosyası, taraflar arasındaki protokol ipotek konusu alacağın temlik alınmasına ilişkin olmakla buna dair Bursa 10. İcra Müdürlüğünün 2010/1678 E icra dosyası ile işbu dosya arasında bulunan delil tespiti raporları ayrıntılı değerlendirilmek suretiyle kira sözleşmesi doğrultusunda fabrika ile birlikte kiraya verilen makinaların tereddüte mahal bırakmayacak şekilde tespiti ve hor kullanım olağan kullanım ayrımı her bir kalem hasar için ayrı ayrı yapılarak, tahliye tarihi itibariyle rayiç birim fiyatları esas alınıp kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı hesaplanmak suretiyle hor kullanımdan kaynaklı tazminat tutarının belirlenmesi hususunda rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi, öte yandan mahkemece 967.907,18 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsiline karar verilmiş ise de 100.000 TL’lik kısma dava tarihinden, ıslahla artırılan 867.907,18 TL’lik kısma ise ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerekçesiyle bozulmuştur.
İlk derece mahkemesince, bozma kararına uyularak yapılan yargılama neticesinde; tahliye davasının 27/04/2015 tarihinde, hor kullanım nedeniyle tazminat davasının ise 07/05/2015 tarihinde açıldığı, davacı vekilinin mahkemenin 05/11/2021 tarihli duruşmasında taşınmazın 22/08/2017 tarihinde tahliye edildiğini bildirdiği, taşınmaz tahliye edilmeden hor kullanıma ilişkin dava açıldığının anlaşıldığı, bu bağlamda kiralanan tahliye edilmeden hor kullanım tazminatının talep edilmesinin hukuki yarar sağlamayacağı, bu hususun sonradan tamamlanabilecek bir eksiklik olmadığı gerekçesiyle, davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Uyulan bozma kararında; mahkemece kiralananın tahliye edilip edilmediği tespit edilmediği, kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerektiği, kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin belirttiği tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğünün kiracıya ait olduğu, kiracının anahtar teslim tarihini yazılı delil ile kanıtlayamaması halinde kiraya verenin bildirdiği tarihin anahtar teslim tarihi olarak kabul edileceği, mahkemece öncelikle kiralananın tahliye edildiği tarihin bu açıklamalar ışığında tespit edilmesi gerektiği, kiralanan tahliye edilmediği takdirde hor kullanma tazminatının talep edilmesinin mümkün olmadığından davanın reddi gerekeceği belirtilmiş, bozma sonrası yapılan yargılamada tahliyenin 22/08/2017 tarihinde gerçekleştiği ihtilafsız hale gelmiştir.
6100 sayılı HMK m. 114/1-h uyarınca davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması dava şartları arasında sayılmıştır. Aynı Kanunun 115. maddesinde ise dava şartlarının incelenmesi usulü gösterilmiştir. Mahkeme dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Taraflarda dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler. 6100 sayılı HMK. m. 30’da Usul Ekonomisi ilkesinde düzenlendiği gibi, Anayasanın m. 141/4’de “Davaların en az giderle ve mümkün olan süratle sonuçlandırılması yargının görevidir” şeklinde düzenlenmiştir. Ülkemizin taraf olduğu Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 6. maddesinde düzenlenen “adil yargılanma” ilkesinin bir gereği olarak davalar en az giderle ve en kısa sürede sonuçlanmalıdır.
6100 sayılı HMK m. 115/3 düzenlemesi ile dava başlangıcında dava şartı noksanlığı mevcutken hüküm anında bu noksanlık giderilmişse başlangıçtaki dava şartı noksanlığından ötürü dava usulden ret edilmez. Dava açıldığında mevcut iken farkedilmemeden dolayı öncesinde dava şartı noksanlığından karar verilmemişken yargılama sürecinde bunun tamamlandığı halde HMK m. 115/3. deki hükme rağmen usulden ret kararı verilmesi adil yargılanma ilkelesini ihlal eder. Davacının bu davada başlangıçtan beri yaptığı bütün masrafların yeni açılacak davada yeniden yaptırılması ve davanın karar verme aşamasına kadar gelecek sürenin yeniden geçirilmesi hak ihlali doğuracağından 6100 sayılı …ya bu hüküm konulmuştur. Bu kanun hükmüne rağmen dava açılışındaki dava şartı noksanlığını usuli kazanılmış hak ihlali olarak görmek, kanun düzenlemesindeki emredici hükümlerin bunun istinası olduğunu kabul etmemek olur.
Hor kullanma tazminatı davalarında dava şartlarından olan tahliyenin yargılama sırasında gerçekleştiği ve tahliye tarihi tespit edildiğine göre, usul ekonomisi ve adil yargılanma ilkeside nazara alınarak mahkemece yapılacak iş; uyulmasına karar verilen bozma kararında belirtilen şekil ve yöntemle kira sözleşmesi doğrultusunda fabrika ile birlikte kiraya verilen makinaların tereddüte mahal bırakmayacak şekilde tespiti, hor kullanım olağan kullanım ayrımı her bir kalem hasar için ayrı ayrı yapılarak tahliye tarihi itibariyle rayiç birim fiyatları esas alınıp kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı hesaplanmak suretiyle hor kullanımdan kaynaklı tazminat tutarının belirlenmesi hususunda rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre esasa ilişkin bir karar verilmesi gerekirken, bozma kararında belirtilen tahliyenin gerçekleşmediğinin anlaşılması halinde davanın reddi gerekeceği vurgusuna yanlış anlam verilerek yazılı şekilde hukuki yarar yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün 6100 sayılı HMK’nın 371 maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23/05/2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.