İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE İSTEMİ - KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ - TAŞINMAZIN TESLİMİ
12. HUKUK DAİRESİ
2022/11545 E.
2022/14106 K.
27.12.2022 T.
İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE İSTEMİ ( Sözleşmede Kira Bedelinin Taşınmazın Teslimi Yapılmış Olması Kaydıyla Mağaza İşletmeye Açıldıktan Sonra İşlemeye ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı Alınmış Olması Koşuluyla Ödenmeye Başlayacağı Belirtilmiş Olup Tarafların Yazılı Beyanlarından Anlaşıldığı Üzere Taşınmazların Borçluya Teslim Edildiği ve Mağazanın İşletmeye Açıldığı - Bu Durumda Kullanıma Elverişli Bulundurulduğu Tarih İtibariyle Kiracının Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü Doğacağı/Mahkemece İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği )
KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ ( Kiracının Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü Kiralananın Kiraya Verene Usulüne Uygun Teslimine Kadar Devam Edeceği - Kiralananın Sözleşmeye Uygun Olarak Kullanıma Elverişli Olarak Teslim Edilmediği İddiası Olmadığı Gibi Kira Sözleşmesinin Feshedildiği Kiralananın Kiraya Verene Teslim Edildiğine Dair Bir İddia da İleri Sürülmediği Sözleşmede Kiralanan Taşınmazların Tapuya Şerh Edilmesi Şartıyla Kira Bedelinin Ödenmeye Başlayacağı Sonucuna da Varılamadığı/Mahkemece İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği )
TAŞINMAZIN TESLİMİ ( Kullanıma Elverişli Bulundurulduğu Tarih İtibariyle Kiracının Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü Doğacağı - Kiracının Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü Kiralananın Kiraya Verene Usulüne Uygun Teslimine Kadar Devam Edeceği/Mahkemece İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği )
2004/m.269
6098/m.324
ÖZET : Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir.
Sözleşmede kira bedelinin, taşınmazın teslimi yapılmış olması kaydıyla, mağaza işletmeye açıldıktan sonra işlemeye ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmış olması koşuluyla ödenmeye başlayacağı belirtilmiş olup tarafların yazılı beyanlarından anlaşıldığı üzere taşınmazların borçluya teslim edildiği ve mağazanın işletmeye açıldığı tartışmasızdır. Bu durumda, kullanıma elverişli bulundurulduğu tarih itibariyle kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü doğar. Kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğü kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar devam eder. Kiralananın, sözleşmeye uygun olarak kullanıma elverişli olarak teslim edilmediği iddiası olmadığı gibi kira sözleşmesinin feshedildiği, kiralananın kiraya verene teslim edildiğine dair bir iddia da ileri sürülmemiştir. Sözleşmede, kiralanan taşınmazların tapuya şerh edilmesi şartıyla kira bedelinin ödenmeye başlayacağı sonucuna varılamamıştır. O halde, mahkemece itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeden hüküm tesisi ve ve istinaf başvurusunun Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddedilmesi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
KARAR : Borçlu hakkında adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takibinde, örnek (13) numaralı ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun yasal süresi içerisinde sunduğu itiraz dilekçesinde; 10.01.2020 tarihli kira sözleşmesinde kira bedellerinin ne zaman işlemeye başlayacağı ve ne zaman ödeneceğinin 5. maddede belirtildiği ve buna göre kira bedellerinin kira sözleşmesinin tapuya şerhedilmesi ve sözleşmeye uygun teslimi yapılmış olması kaydıyla mağaza işletmeye açıldıktan sonra işlemeye ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmış olması koşuluyla da geriye dönük olarak ödenmeye başlayacağının düzenlendiği, bu sebepten borcun muaccel hale gelmediğini belirterek, borca itiraz edildiği, alacaklının icra mahkemesine başvurusunda; itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince; borçlu tarafın itirazını İİK 269/c kapsamında ispat ettiği anlaşılmakla, takip konusu kira borcunun kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesinden dolayı muaccel hale gelmediği gerekçesiyle davacı tarafın itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine, davalı tarafın kötü niyet tazminat talebinin reddine hükmedildiği, alacaklının istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
Takibe dayanak kira sözleşmesinin "Kira Ödemesinin Başlangıç Tarihi" başlıklı 5. maddesine göre; "Kira bedeli, Kira Sözleşmesinin 9.1 maddesi uyarınca Tapuya Şerhi, 9.2. maddesine uygun teslimi yapılmış olması kaydıyla, mağaza işletmeye açıldıktan sonra işlemeye ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmış olması koşuluyla da ödenmeye başlayacaktır." İşyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan, kira bedeli ödenmeye başlamayacak olup; Kiraya Verenin mağaza açılışından itibaren işlemeye başlayan kira bedeli İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı alındıktan sonra, geriye dönük olarak ödenecektir." 9.1 maddesine göre; '' Kiraya veren, iş bu sözleşmeye en geç 30.03.2020 tarihine kadar kiralanan yerin bulunduğu 59 ve 60 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydına şerh ettirmeyi , sözleşme şerh edildiği takdirde ... sağlamayı kabul ve ... etmiştir. Aksi takdirde kiracı dilerse sözleşmeyi tek taraflı ve tazminatsız olarak feshedebilir .'' düzenlemesi yer aldığı, söz konusu bu sözleşmenin noterden onaylama şeklinde imzaların tasdik edildiği anlaşılmıştır.
Takip dayanağı olan ve karara esas alınan 10.01.2020 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi, ödenecek kira bedeli ve kiralanan taşınmazların kiracıya teslim edildiği ve mağazanın işletmeye açıldığı hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK'nun 324. maddesinde "Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir." düzenlemesi yer almaktadır. Kiracılık ilişkisi kira sözleşmesinin imzalanması ile başlar ve hüküm doğurur. Sözleşmenin kurulması ile kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Sözleşmede kira bedelinin, taşınmazın teslimi yapılmış olması kaydıyla, mağaza işletmeye açıldıktan sonra işlemeye ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmış olması koşuluyla ödenmeye başlayacağı belirtilmiş olup tarafların yazılı beyanlarından anlaşıldığı üzere taşınmazların borçluya teslim edildiği ve mağazanın işletmeye açıldığı tartışmasızdır. Bu durumda, kullanıma elverişli bulundurulduğu tarih itibariyle kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü doğar. Kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğü kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar devam eder. Kiralananın, sözleşmeye uygun olarak kullanıma elverişli olarak teslim edilmediği iddiası olmadığı gibi kira sözleşmesinin feshedildiği, kiralananın kiraya verene teslim edildiğine dair bir iddia da ileri sürülmemiştir. Sözleşmenin 5. ve 9.1 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, kiralanan taşınmazların tapuya şerh edilmesi şartıyla kira bedelinin ödenmeye başlayacağı sonucuna varılamamıştır. Kiracının, kiralananı tapuya şerh ettirmek konusunda ihtar çekmek, sözleşmeyi feshetmek, tapuya şerhe zorlamak, dava açmak gibi hakları olduğu bu haklarını kullanabileceği anlaşılmıştır.
O halde, mahkemece itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi ve ve istinaf başvurusunun Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddedilmesi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile, yukarıda yazılı nedenlerle 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK'nun 373/1. maddesi uyarınca, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'nin istinaf talebinin esastan reddine ilişkin 06/09/2022 tarih ve 2022/1448 E.-2022/1323 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA ve Sivas 2. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 09/06/2022 tarih, 2022/87 E. - 2022/225 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.12.2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
