KİRA SÖZLEŞMESİNDE DÜZENLENEN CEZAİ ŞART - KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ - KİRALANANIN TAHLİYESİ
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
2022/8256 E.
2023/37 K.
17.1.2023 T.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE DÜZENLENEN CEZAİ ŞART ( Kira Sözleşmesinin Süresi Sona Erdiği Halde Davalı Kiracının Taşınmazı Tahliye Etmediği/Davacı İdarenin Davalıdan Sözleşme Süresinin Sona Ermesine Bağlı Olarak Cezai Şart Talep Edebileceğinin Gözetilmesi Gerektiği )
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ( Kira Sözleşmesinde Kira Süresinin Sona Ermesi veya Sözleşmenin Feshi Halinde Taşınmaz İdareye Teslim Edilmez ise Geçen Her Gün İçin Cari Yıl Kira Bedelinin Yüzde Biri Oranında Cezanın İtirazsız Olarak Ödeneceğinin Kararlaştırıldığı/Sözleşmenin Sona Erdiği Tarihten Tahliye Tarihine Kadar Cezai Şart Alacağının Hesaplanması ve Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerekirken Davanın Cezai Şart İstemi Yönünden Tümden Reddedilmesinin İsabetsiz Olduğu )
KİRALANANIN TAHLİYESİ ( Cezai Şart Alacağı - Kira Sözleşmesi ve Eki Niteliğindeki Şartnamedeki Hüküm Uyarınca Sözleşmenin Sona Erdiği Tarihten Tahliye Tarihine Kadar Cezai Şart Alacağının Hesaplanarak Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerekirken Yanılgılı Değerlendirme ile Cezai Şart İstemi Yönünden Davanın Tümden Reddine Karar Verilmesinin Hatalı Olduğu )
2886/m.1,75
6098/m.315
ÖZET : Uyuşmazlık, sözleşmenin feshedilmesine rağmen kiralayanın tahliye edilmemesi nedeniyle cezai şart istemine ilişkindir.
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmez ise, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin yüzde biri oranında cezanın itirazsız olarak ödeneceği kararlaştırılmış olup, bu hüküm cezai şart niteliğindedir.
Kira sözleşmesinin süresi sona erdiği halde davalı kiracının taşınmazı tahliye etmediği hususu ihtilafsızdır. Bu durumda Mahkemece; davacı idarenin, davalıdan sözleşme süresinin sona ermesine bağlı olarak cezai şart talep edebileceği gözetilerek, kira sözleşmesi ve eki niteliğindeki şartnamedeki hüküm uyarınca sözleşmenin sona erdiği tarihten tahliye tarihine kadar cezai şart alacağının hesaplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile cezai şart istemi yönünden davanın tümden reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
KARAR : I. DAVA
Davacı; davalı derneğin, 06.01.2011 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile Hazine adına kayıtlı taşınmazın 51,80 m2'lik kısmını sportif amaçlı kullanmak üzere kiraladığını, davalı derneğin kira borcunu düzenli ve zamanında ödememesi üzerine, 18.03.2013 tarihinden itibaren sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, kira sözleşmesinin 14. maddesinde; sözleşmenin sona ermesi veya feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1 oranında ceza ödeneceğinin kararlaştırıldığını, buna göre taşınmazın idareye teslim edilmesi gereken 17/04/2013 tarihi ile taşınmazın teslim tarihi olan 18.08.2014 tarihi arasında geçen 489 gün için cezai şart alacağının oluştuğunu ileri sürerek; 17.609,48 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı dernek, davaya cevap vermemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi bir yer olduğu, sözleşme süresinin henüz dolmadığı, temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece sözleşmenin sona erdiğinden söz edilemeyeceği, bu itibarla feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart, ek teminat ve tazminat istenemeyeceği gerekçesiyle, sübut bulmayan davanın reddine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili dilekçesinde; dava konusu taşınmazın 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu'na göre kiraya verildiğini, bu Kanun hükümleri gözetilmeden verilen kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sözleşmenin feshedilmesine rağmen kiralayanın tahliye edilmemesi nedeniyle cezai şart istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu'nun (2886 Sayılı Kanun) 1. maddesi; “Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.”
2. Aynı Kanun'un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75. maddesinin ilgili bölümü şöyledir; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”
3. Kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda sözleşmenin feshinin biçim ve koşulları 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'un 315. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kiracının cezai şarttan sorumlu tutulabilmesi için akdin idarece feshedilmiş olması tek şart olmayıp, haklı bir feshin de varlığı şarttır. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca, bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez.
3. Değerlendirme
1. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.01.2011 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin 2886 Sayılı Kanunda belirlenen usulde yapılmış olduğu ve sözleşmenin 06.01.2014 tarihine kadar olan süreyi kapsadığı anlaşılmaktadır. Davacı idare, kira borcunun düzenli ve zamanında ödenmediğini ileri sürerek 18.03.2013 tarihinden itibaren sözleşmenin feshine karar vermiştir. Süreli bir kira sözleşmesi ile kiralanan yerin kira süresi dolmadan davacı idare tarafından 2886 Sayılı Kanun hükümlerine dayanılarak tahliyesinin istenmesi mümkün değildir. 6098 Sayılı Kanunda fesih ve tahliye sebepleri sınırlı şekilde gösterilmiş olup, kiraya verenin bu sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır. Yukarıda bahsedilen sözleşmenin feshi için gösterilen neden, sözleşme ve şartname şartlarına aykırı davranılmasıdır. Bu durum, kanunda düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde, ancak akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davası açılmasını gerektirir. Gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi nedeniyle 2886 Sayılı Kanun'un 75. maddesi gereğince kiralananın tahliyesinin istenemeyecek olması, gerek 6098 Sayılı Kanun'a göre davalı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle sözleşme süresinin sonuna kadar davalının taşınmazdaki kiracılığı devam etmektedir. Bu nedenle feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart ve tazminat istenemeyeceğinden davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Diğer taraftan 2886 Sayılı Kanun'un 75. maddesiyle tahliye konusunda davacı İdareye bir ayrıcalık tanınmıştır. Buna göre kira sözleşmesinin bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına alındığından, 2886 Sayılı Kanun'un 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
3. Kira sözleşmesinin 14. maddesinde kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmez ise, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin yüzde biri oranında cezanın itirazsız olarak ödeneceği kararlaştırılmış olup, bu hüküm cezai şart niteliğindedir.
4. Somut olayda; kira sözleşmesi 06.01.2014 tarihinde süresi sona erdiği halde davalı kiracının taşınmazı tahliye etmediği hususu ihtilafsızdır. Bu durumda Mahkemece; davacı idarenin, davalıdan sözleşme süresinin sona ermesine bağlı olarak cezai şart talep edebileceği gözetilerek, kira sözleşmesi ve eki niteliğindeki şartnamedeki hüküm uyarınca sözleşmenin sona erdiği tarihten tahliye tarihine kadar cezai şart alacağının hesaplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile cezai şart istemi yönünden davanın tümden reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Açıklanan sebeplerle;
1.Davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA,
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 17.01.2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
