KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN UYARLAMA DAVASINDA KİRALANANIN NİTELİĞİ, KULLANMA ALANI, KONUMU, BÖLGEDEKİ KİRA PARASINI DA ETKİLEYECEK NORMALİN ÜSTÜNDEKİ İMAR VE TİCARET DEĞİŞİKLİKLERİ, EMSAL KİRA PARALARI, VERGİ VE AMORTİSMAN GİDERLERİNDEKİ ARTIŞLAR DÖVİZ KURLARINDAKI ANI VE AŞIRI INIŞ VE ÇIKIŞLAR ILE ÜLKEYI SARSAN CIDDI EKONOMIK KRIZ VEYA DOĞAL AFETLERE BAĞLI ÖDEME ESASLARININ YENIDEN DÜZENLENMESINI GEREKTIRECEK OLAYLARIN ARAŞTIRILIP DEĞERLENDIRILEREK RAPOR ALINMASI GEREKTIĞI

T.C.

Yargıtay

3. Hukuk Dairesi         

2017/7910 E. 

2019/4570 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında 01/12/2009 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesinin bulunduğunu, her yıl TÜFE ve ÜFE rakamlarının ortalaması oranında arttırım öngörüldüğünü, ancak zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon, hayat şartlarının ağırlaşması dikkate alındığında ödenen kira bedelinin taşınmazın bulunduğu çevre ve muhite göre son derece düşük kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 12.000 TL olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, taraflar arasında geçerli sözleşmede belirlendiği şekilde kira bedellerinin her yeni kira döneminde arttırılarak ödenmesi nedeniyle, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 01/12/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren ve davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılarak aylık net 10.200.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) 04/06/1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi, bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. Diğer bir deyişle, bir davada maddi olayı anlatmak taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak hakime aittir. (HMK. madde 33). Anılan yasal düzenlemeye göre davayı aydınlatma görevinin mahkeme hâkimine ait olmasına göre uyuşmazlığın çözümüne ilişkin hukuki nitelendirme yapılmalıdır.
Somut olayda, dava dilekçesinde davanın açılmasına dayanak gösterilen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon, hayat şartlarının ağırlaşması gibi unsurlar ile birlikte kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olduğu hususu birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin değişen şartlara intibakı (kira bedelinin uyarlanması) talep edilmektedir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlenmiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, “uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
Mahkemece, dava konusu kiralanan taşınmaza ilişkin aylık kira bedelinin 01/12/2015 tarihi itibariyle 10.200 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de, davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Bu itibarla, “mahkemece yapılacak iş yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman 3 kişilik bilirkişi kurulundan tüm bu veriler kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların araştırılıp değerlendirilerek bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
2-) Bozma nedenine göre, davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bendde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ikinci bendde açıklanan nedenle davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15/05/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.