KİRACI TACİR, AYIPLI TAŞINMAZ SEBEBİ İLE SÖZLEŞMEYİ FESHEDERSE, TAHLİYE TARİHİNDEN ÖNCEKİ KİRA BEDELİNİ ÖDEMELİDİR
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/6313
K. 2020/3823
T. 2.7.2020
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresinde, davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı 03.09.2013 tarihinde açtığı işbu davada ; Davalıya ait olan taşınmazı 01.12.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile işyeri olarak kiraladığını, sözleşme gereği mecuru tadilata soktuğunu ancak ... Belediyesi tarafından binanın iskan ruhsatı olmadığından tadilatların durdurularak binanın mühürlendiğini, 25.06.2012 tarihli ihtarname ile tüm zarar ve ziyan hakları saklı kalmak üzere mevcut durum itibariyle sözleşmenin feshedildiğini belirterek tarafınca sözleşmeden dönüldüğünü, ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/71 D.İş. sayılı dosyasıyla yapılan tespit sonucu düzenlenen 29.06.2012 tarihli bilirkişi raporunda belediyeye ruhsat başvurusunda bulunulmadığının belirlendiğini, kiraya veren davalıya depozito bedeli ile 2011 yılı Aralık, 2012 yılı Ocak, Şubat ve Mart ayı kira bedellerini ödediğini ve abonelik işlemlerini başlattığını, tadilat ve onarım için mimarlık firmasıyla anlaştığını ve mevcut durum itibariyle kiralamanın olanaksız olduğu belirtilmesine rağmen davalının kötü niyetli olarak müvekkilinden cebri icra yoluyla kira bedeli tahsil etme girişiminde bulunduğunu, icra takiplerine yapılan itirazlar üzerine takiplerin durduğunu belirterek, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmak suretiyle tarafınca gönderilen 25.06.2012 tarihli ihtarnamenin haklı fesih olarak kabulünün tespiti ile ödenen 50.000,00 TL kira bedeli, 12.500,00 TL depozito ile tarafınca yapılan temiz su ve tesisat yapımı bedeli olarak 1.556,60 TL, logar ve mağazadan logara giderler bağlantıları bedeli olarak 3.250,00 TL, tadilat ve onarım bedeli olarak 120.000,00 TL olmak üzere toplam 187.307,60 TL 'nin uhdesinden çıktığı tarihten dava tarihine kadar yasal , dava tarihinden itibaren ise ticari avans faizleri ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, kiralanan işyerinin tacir olan davacıya 01.12.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kullanıma hazır teslim edildiğini, kira sözleşmesinin özel şartlar 3. maddesinde; Kiracının yapacağı ticari faaliyet gereği taşınmazda taşınma öncesi ve sonrasında zarar vermeyecek şekilde mal sahibinin haberi ve izni olmak kaydıyla her çeşit tadilat ve tamirat yapabileceğinin düzenlendiğini ancak tarafından hiçbir şekilde tadilat için izin alınmadığını, davacının mecurun kolonlarını, kirişlerini, tabliyelerini kesmek suretiyle yapının statik projesini etkileyecek inşai faaliyetlere giriştiğini ,davacının izinsiz ve yetkisiz olarak yaptığı kaçak tadilatlar nedeniyle tarafına sorumluluk yüklenmesinin mümkün olmadığını, öte yandan davacının akdin feshinde de haklı olmadığını, fesihle ilgili yasal sürelere ve önellere uymadığını, kira sözleşmesinin anahtarların notere teslim edildiği 14.03.2013 tarihine kadar devam ettiğini belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, binanın kira sözleşmesinin imzalandığı tarih itibari ile maddi ve hukuki ayıplı olduğunu, davacının kira sözleşmesini fesihte haklı olduğu, bu durumda depozito, kira bedelleri ve uzun süreli kira sözleşmesi nedeniyle taşınmazı kullanım amacına uygun olarak kullanabilmek için yaptığı giderler ile ana bina için yaptığı ve sökülüp götürülmesi mümkün olmayan yararlı giderlerin davalı taraftan talep edilebileceğini belirterek 86.385,37 TL tadilat ve tamirat bedeli, 50.000,00 TL kira bedeli, 12.500,00 TL depozito bedeli, 1.557,60 TL sıhhi tesisat bedeli ve 3.250,00 TL logar bağlantı bedeli olmak üzere toplam 153.692,97 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, kira sözleşmesinin 25.06.2012 tarihinde fesih ile sona erdiğinin tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1- ) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2- ) Davalı vekilinin kira ve depozito alacağına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;Taraflar arasında imzalanan 01.12.2011 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kural olarak sözleşmeden dönme yetkisi sürekli bir sözleşme niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilinceye dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük feshedebilir. Somut olayda, kiralananın, tacir olan davacı kiracıya teslim edildiği, kiracı tarafından kiralananda tadilata başlandığı yani sözleşmenin ifa sürecine geçildiği anlaşılmaktadır. Davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranıp kiralananla ilgili gerekli araştırmaları yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzaladığının kabulü gerekir. Kira sözleşmesinin imzalanmasından kiralananın anahtarlarının Notere bırakılmasına kadar aradan uzun bir süre geçmiştir. Bu durumda, davacı kiracının fesih bildiriminin geçmişe etkili olmayıp ancak ileriye doğru etkili olması gerekir. Başka bir anlatımla kiracı, kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira sözleşmesi ile bağlıdır ve kira sözleşmesi gereğince tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini ödemekle sorumludur. Kiralananın anahtarının 14.03.2013 tarihinde notere tevdi edildiği ve davacı tarafından iadesi istenen kira bedellerinin anahtar tesliminin tebliğ edildiği tarihten önceki döneme ait olduğu anlaşıldığından davaya konu kira ve depozito alacağı yönünden davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
3- ) Davalı vekilinin maddi tazminata ilişkin temyiz itirazlarına gelince ; Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. ( TBK'un 530, BK.nun 414.md. ) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu durumda açıklandığı üzere mahkemece yapılacak iş, maddi tazminat talebine konu kalemlerin açıklattırılarak varsa davalı kiralayan tarafından benimsenen faydalı ve zorunlu masraflar belirlendikten sonra bu imalat giderlerinin yapıldıkları tarih itibariyle değerleri tespit edilip, yıpranma payı da düşülmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususların göz ardı edilerek yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi doğru görülmediğinden , hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.07.2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
