KİRALANANDA MEVCUT AÇIK NİTELİKTEKİ BOZUKLUKLARA KARŞIN KİRACININ UZUN BİR SÜRE KİRALANANI MEVCUT HALİ İLE KULLANMASI VE BU KONUDA UYUŞMAZLIK ÇIKARTMAMASI, KİRACININ KİRALANANI MEVCUT HALİ İLE KABUL ETTİĞİ ŞEKLİNDE YORUMLANABİLİR

T.C.

Yargıtay

3. Hukuk Dairesi        

2019/1389 E. 

2019/2630 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira parasının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalılar ile aralarında 01.12.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kat maliklerinin ortak kullanım alanı olan 136 m2 lik ön ve yan bahçenin cafe bar olarak kullanılmasına davalıların bila bedel muvafakat etmeleri üzerine ön ve yan bahçenin işletilen cafeye dahil edilmesine yönelik yüklü masraf yaptığını, davalılar tarafından aleyhine açılan kira bedelinin tespitine yönelik davalarda kira bedeli belirlenirken ön ve yan bahçe alanı dikkate alınarak hesaplama yapıldığını, öte yandan bahçe için … Belediyesine her yıl işgaliye bedeli ödediğini, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/18 Esas sayılı dosyasından verilen karar ile ön ve yan bahçenin kullanımına engel olunduğundan bahçe kullanımsız dükkan alanı belirlenerek, ödenen net 6.978TL kira bedelinin net 5.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar; sözleşme gereğince kiralanan alanın sadece dükkan kısmına ilişkin olduğunu, ortak alanların kiralanmasının ve buna muvafakatin söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.12.2015- 30.11.2016 dönemi için kira bedelinin brüt 7.500TL olarak ancak eski kiracı olması nedeni ile %10 hak ve nesafet indirimi yapılarak 5.400TL net 6.750TL brüt olarak tespitine dair verilen hüküm, davacı ve davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Davacının kira bedelinin tespit/tenzil tarihine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 307. maddesinde “Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. ” hususu düzenlenmiştir.
Bilindiği üzere; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. (TBK m.345 )
Kira bedelinin tespiti davasını, kiraya veren veya malik açabileceği gibi, kiracı da açabilir. Davacı kiracı, dava dilekçesinde kira bedelinin net 5.000TL olarak tespitini istemiş ise de talebinin kira bedelinin tenzili istemi mi yoksa kira bedelinin tespiti istemi mi olduğu anlaşılamamaktadır. Bu bakımdan, davacıya talebini ve talebine konu kira dönemini açıklaması açısından imkan tanınarak, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.
2-) Davalıların, bilirkişi incelemesine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
6100 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Somut olayda; davacı ile davalılar arasında 01.12.2003 başlangıç tarihli bir yıl süreli … ili … ilçesi … adresindeki dükkanın kiralanmasına ilişkin sözleşme bulunduğu hususunda, uyuşmazlık
bulunmamaktadır. “Muvafakatname” başlıklı tarihsiz belgede, davalıların “zemin katta bulunan dükkanın davacı …’a kiraya verildiğini, kiracının mecurda cafe- bar ve kahvehane işletmeciliği yapmasına kat mülkiyeti, imar mevzuatı vs uygun davranmak, komşulara ve çevreye rahatsızlık vermemek koşuluyla muvafakatleri bulunduğunu, kiracının mecuru yukarıda sayılan mevzuata uygun şekilde cafe- bar veya kahvehane olarak işletmesi koşuluyla ihtiyaç duyduğu takdirde yukarıda sayılan mevzuata uygun kullanmak koşuluyla kiracının ön ve yan bahçeyi bila bedel kullanmasına muvafakatleri bulunduğu” hususları düzenlenmiştir.
Dava konusu dükkana ilişkin olarak açılan … 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2008/77 Esas- 2008/ 1385 Karar sayılı kira bedelinin tespitine ilişkin ilam ile aylık kiranın 01.12.2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 3.200TL brüt 4000TL olarak tespitine, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012/287 Esas- 2013/110 Karar sayılı kira bedelinin tespitine ilişkin ilam ile aylık kiranın 01.12.2011 tarihinden itibaren 7.650TL olarak tespitine karar verilmiştir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yukarıda bahsi geçen kira bedelinin tespitine ilişkin dosyalar ve bilirkişi raporları, kira bedelinin belirlenmesinde kafenin ön ve yan bahçe ile birlikte değerlendirilerek mi yoksa sadece kafenin alanı gözetilerek mi kira bedelinin tespit edildiği hususları irdelenmeksizin kira bedelinin tespiti yoluna gidilmiştir. Öte yandan, davacının işgaliye bedeli ödemesi yaptığı alana ilişkin bir araştırma da yapılmamıştır. O halde Mahkemece yapılacak iş; kira bedelinin tespitine dayanak raporlarda kiralanan alana ön ve yan bahçenin dahil edilip edilmediği hususunun tereddütsüz şekilde belirlenmesi açısından taraf ve Yargıtay denetimine açık rapor alınması, öte yandan işgaliye bedeli ödendiği iddiası üzerinde de durularak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
3-) Davacı ve davalıların, bu aşamada sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentlerde açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davacı ve davalıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.