MÜTEAHHİTTEN ADİ YAZILI SÖZLEŞME İLE DAİRE ALMA DAVALARI (YARGITAY KARARLARI)

1-Müteahhitten, yazılı adi sözleşme ile daire satın alan alıcı, yazılı olması koşulu ile ikinci alıcıya, adi sözleşme ile satabilir. Bu ikinci satış da, yani temlikin temliki de geçerlidir. (HGK 02.07.2003 t., 2003/14-452, 2003/456)

2-Müteahhit her iki bloğu da bitirmiş olmalıdır. Müteahhit, kendine kalan bloğu yapmış, arsa sahibinin bloğunu bitirmemiş ise, Müteahhitten, daire alanların tapu isteme hakları yoktur. (14 HD 14.10.2005 t., e: 2005/6189, k: 2005/9055)

3-Müteahhit, arsa sahibine karşı edimini, “büyük” bir bölümünü yerine getirmiştir. Müteahhitten, daire satın alan, kalan tahammül edilebilir cüzi (küçük) eksiklikleri, müteahhidin adına tamamlayarak, dairenin tapusunun kendi üzerine geçirilmesini isteyebilir.

“-…eksik kalan kısım, paraya dönüştürebilecek cüzi boyutta olmalıdır”. (HGK 02.07.2003 t., e: 2003/14-452, k: 2003/456)

4-İnşaat seviyesinin, %95 ve onu aşan seviyede olması, edimin büyük bölümünün yerine getirildiği şeklinde kabul edilir.. (14 HD 18.10.2001 t., e: 2001/5681, k: 2001/6884)

5-“-…inşaat %98,62 seviyesinde tamamlanmıştır. Tescil talep edilebilir”. (HGK 16.02.2005 t., e: 2005/14-6, k: 2005/73)

6-%77 inşaat seviyesini yetersizdir (14 HD 12.10.2006 t., e:2006/8825, k: 2006/10878)

7-İnşaatın %81 - %67 bitirilmesi, müteahhide ve dolayısı ile halefi alıcıya, tapu isteme “hakkı” vermez. (HGK 04.04.2001 t., e: 2001/14-288, k: 2001/330; HGK 11.03.1998 t., e: 1998/14-159, k: /1998/215)

8-Binanın %92 oranında tamamlanmış olması, pek az bir boyuttur. (14 HD 07.04.2003 t., e:2003/2288, k: 2003/2798)

9-Arsa sahibinden, tapu isteme hakkını elde edememiş müteahhidin halefi olarak, müteahhitten daire alan 3. kişinin de, tapu isteme hakkı yoktur. (14 HD 27.01.2000 t., e: 1999/8639, k: 2000/227)

10-Müteahhitten, daire alan, tapu isteyemezse, bk. m. 61 uyarınca, müteahhitten haksız iktisap kuralına göre, verdiği bedeli isteyebilir. (14 HD 30.12.2005 t., e: 2005/10301, k: 2005/12599)

11-“-…arsa sahibinin “konut” satması halinde, dava “genel” mahkemede görülecektir”. (14 HD 31.3.2006, 2524/3781)

12-“İşyeri” (asma katlı depolu dükkân) gibi “ticari” nitelikli malların alım satımından kaynaklanan çekişmeler, tüketici kanunu kapsamında değildir. İşyeri satımında, “genel” mahkemeler görevlidir. (14 HD 24.1.2006 t., 103/40/150)

13-Kadimlik ilkesi gereğince, ilk adi yazılı satış sözleşmesine değer verilecektir. (14 HD 20.11.2003 t., e: 2003/5341 k:2003/8244)

14-Tapudaki satış (ayni hak) olup, önceki kişisel hakka “üstünlük” tanınır.  (14 HD 11.4.2003, 2148/2996)

15-Müteahhitten, daire alan alıcının, ikinci müteahhide bu hakkını ileri sürmesi için, edim, arsa sahibine karşı, “tam” yerine getirilmiş olmalıdır. (14 HD 26.06.2000 t., e: 2000/4344, k: 2000/4548)

16-SSK prim borcunun da, müteahhidin halefi olarak, daire alan davacı alıcı tarafından ödenmesi için, önel verilmesini ve depo ettirilmesi gerekmektedir. (14 HD 28.04.2003 t, e: 2003/1055, k: 2003/3357)

17-İskân ruhsatını, almayı üstlenen yükleniciye, bu yükümlülüğünü yerine getirmesi için, “önel” verilmelidir. Yüklenicinin, bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, yüklenicinin “halefi” olan davacı “alıcıya”, iskân ruhsatı alması için, “yetki” verilerek, iskân ruhsatının alınması temin edilmelidir. (14 HD 11.6.2002 t., 4121/4574)

18-Teminat dairesini, adi yazılı sözleşme ile satın alan 3. kişinin tescil isteme hakkı yoktur. Teminat dairesini satın alan, tapu da, mülkiyeti alamaz. (14 HD 19.12.1991 t., e:1991/6180, k: 1991/11193)

19-Birinci davalı müteahhit, ikinci davalı arsa malikidir. Müteahhit ile arsa maliki arasında, “zorunlu” dava arkadaşlığı vardır. Bu nedenle, alıcı dava dilekçesinde, tapu iptal ve tescil davasını açarken, davalı olarak hem müteahhidi, hem de, arsa malikini davalı olarak göstermelidir. (14 HD 14.11.2006, 13020/13069)

20-Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa malikine kalan daireleri, adi yazılı bir sözleşme ile, 3. şahısa bk. m. 162 gereğince, alacağın temliki ile satması mümkün değildir. (14 HD 17.11.1992 t., e:1992/7172, k: 1992/9872)

21-Arsa maliki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kendisine kalan daireleri, “kendisi” ve “resmi senetle” satabilir. (14 HD 30.05.2003 t., e: 2003/2677, k: 2003/4467)

22-Sözleşmenin “feshi” halinde, müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alan alıcı, “tescil” isteyemez. Müteahhitten daire alan, arsa sahibinden, “tazminat” isteyemez. (14 HD 31.1.2000 t., 933/368)

23-Daire alan, müteahhitten, bk m. 61 gereğince haksız iktisap kurallarına göre, satış bedelini, denkleştirici adalet ilkesi gereğince isteyebilir. müteahhit, arsa sahibine ait daireyi satamaz. (14 HD 30.5.2003, 2677/4467)

24-Müteahhit, kişisel hak kazanmadığın-da, müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alan da, hak sahibi olamaz.  (14 HD 27.5.2003 t., 2384/4341)

25-Şahsi hak (adi yazılı sözleşme), ayni hak (tapudan satın almak), çatıştığında, ayni hak, “üstün” tutulur. (14 HD 1.11.2002 t., 6933/7742)

26-Temlikin, temliki geçerlidir. Yani, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire alan alıcı a şahsı, adi yazılı sözleşme ile daireyi ikinci alıcı b şahsına satabilir. (14 HD 16.2.2001 t., 730/1159)

27-Mahkeme kararı ile, “kesinleşen” eksik iş bedeli, müteahhit tarafından ödenmemiştir. Bu halde, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire alan a şahsı, eksik işler bedelini, ödemesi koşulu ile kendisine, “tescil” olanağı tanınır. (14 HD 11.2.2000 t., 430/811)

28-Arsa sahibine düşen daireyi, müteahhit satamaz. Bu satış geçersizdir. (14 HD 17.11.1992, 7172/9872)

29-Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamadı. Bu durumda çekişmeli daireye, tahsis edilecek  “arsa payı” uzman bilirkişi aracılığı ile belirlenerek, “arsa payı”, davacı adına tescil edilmelidir. (14 HD 3.4.2001, 1851/2213)