ÖZEL HÜKÜM DE OLSA HAKLI NEDEN İLE SÖZLEŞMEYİ FESİH EDEN FAYDALI VE ZORUNLU MASRAFLARINI TALEP EDER

TC

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

2019/1316 E.

2019/9665 K.

MAHKEMESİ :TİCARET MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak ve teminat mektubunun iadesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen 03/12/2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; davacı vekili Av.... ile davalı vekili Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, taraflar arasında 28/08/2009 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kiralanana ait tüm dekorasyon ve imalat işlerinin davacı tarafından tamamlandığını ve işyerinin AVM’nin açılış tarihinde işletmeye hazır hale getirildiğini, işyerine çalışma ruhsatı alabilmek için belediyeye başvurduklarında, işyerinin AVM’nin onaylı projesinde yer almadığından başvurunun işleme alınmadığını, yazılı ve sözlü uyarılara rağmen ayıp giderilmediğinden sözleşmenin 18/12/2009 tarihli ihtarname ile tek yanlı olarak feshedildiğini, davalının imar kanununa ve projeye aykırı olarak inşa ettiği işyerini kiralaması sonucu büyük zarara uğradığını, bu kapsamda 70.800 TL inşaat ve dekorasyon masrafı, 715,67 TL kira sözleşmesi damga vergisi, 1.077 TL AVM açılış katkı payı, 399 TL teminat mektubu komisyon bedeli, 155.238 TL elde kalan ürün bedeli, 12.153 TL peşin olarak ödenen iki aylık kira bedeli, 348 TL yangın sigorta pirimi, 184 TL işleri açma ruhsatına ilişkin işyeri inceleme harcı, 178 TL ihtarname masrafı ve 5 yıllık sözleşme süresi boyunca toplam 750.000 TL kar kaybı alacak kalemlerine ilişkin olarak şimdilik 10.000 TL'nin davalıdan tahsiline ve 11.700 Avro bedelli teminat mektubunun iadesine karar verilmesini talep etmiş, inşaat ve dekorasyon masrafları, kira bedelleri, sigorta primi ve yoksun kalınan kâra ilişkin taleplerini ıslah ile 328.025 TL arttırmıştır.
Davalı, işyeri ruhsatı alınamaması nedeniyle kiraya verene sorumluluk yüklenemeyeceğini, davacının basiretli bir tacir olarak kiralamadan önce gerekli her türlü incelemeyi yapmak zorunda olduğunu, tazmini istenen zararın haksız ve fahiş olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.
Mahkemece 23/06/2014 tarihli karar ile davanın kısmen kabulü ile 323.294,64 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bu tutarın 70.530,73 TL'sine 28.12.2009, 252.763,91 TL'sine dava tarihinden itibaren avans faizi yürütülmesine, dava konusu 4 Eylül 2009 tarihli 11.700 Euro bedelli teminat mektubunun davacıya iadesine karar verilmiş, tarafların temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30/12/2014 gün, 2014/11384 Esas, 2014/14671 Karar sayılı ilamı ile davaya konu kiralananın sözleşme kurulduğu tarihte projeye aykırı olarak inşa edildiğinin açık olduğu, davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi ve kira sözleşmesi akdedilirken bu ayıbı davacı kiracının bilgisine sunmuş olması gerektiği, tarafların sözleşmenin kurulması sırasında birbirlerine tam ve doğru bilgi vermek zorunda oldukları, kiraya arz edilen bir yapının yasal mevzuata uygun bir şekilde inşa edildiğinin kabulü asıl olup, yanlış görünüm vermek veya kiralanandaki kusur ve ayıplar hakkında bilgilendirme yükümlülüğünü ihlal etmenin sözleşmenin ihlali niteliğinde olduğu, bu yönü ile feshin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığının kabulünün dosya içeriğine uygun olduğu, bu nedenle davacının kazanç kaybını istemekte haklı olduğu anlaşılsa da, bu kapsamda davacının mahrum kaldığı kar nedeniyle doğan zararının benzer bir işyerini kiralayabileceği makul süre ile sınırlı tutulması gerektiği, öte yandan, kâr kaybına ilişkin müsbet zararı dışında davacının açtığı bu dava ile sözleşmeye güvenerek yaptığı menfi zararlara ilişkin olarak sözleşme damga vergisi, teminat mektubu komisyon bedeli, AVM açılış katkı payı, peşin ödenen Eylül ve Ekim ayları kira bedelleri, yangın sigorta poliçe bedelinin tahsilini de istediğini, kural olarak aynı hukuki ilişki çerçevesinde hem menfi hem de müspet zararın tazminini istemenin mümkün olmadığını, Mahkemece feshin ileriye etkili olduğu kabul edilerek davacının kalan sözleşme süresine ilişkin kar kaybı hüküm altına alındığına göre, menfi zarar kapsamında talep edilen kalemlerin reddine karar verilmesi gerektiği, bu durumda mahkemece menfi zarar kapsamında sözleşmeye güvenilerek yapılan masraflara yönelik talepler hakkında kabul kararı verilmesinin de doğru olmadığı, diğer yandan Mahkemece ıslah kapsamında hükmedilen alacağı ıslah tarihinden itibaren faiz uygulanması gerekirken dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin de doğru olmadığı gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davacının mahrum kaldığı kar nedeniyle doğan zararının benzer bir iş yerini kiralayabileceği süre ile talep edebileceği, bu sürenin 6 ay olup bilirkişi raporlarında tespit edilen aynı döneme ilişkin kar kaybının 26.502,35 TL olduğunun tespit edildiği, davacının ayrıca sözleşmeye güvenerek yaptığı menfi zararların tahsilini de talep etmiş ise de aynı hukuki ilişki çerçevesinde hem menfi hem de müspet zararın tazmini talep edilemeyeceği, davacının teminat mektubunun iadesine ilişkin isteminin bozma ilamı kapsamı dışında kalarak kesinleştiği belirtilerek davanın kısmen kabulü ile bozma ilamı kapsamına göre davacının teminat mektubunu iadesine ilişkin talebi verilen hüküm ile kesinleşmekle yeniden karar verilmesine yer olmadığına, yoksun kalınan kar kaybı yönünden davanın kısmen kabulü ile 26.502,35 TL nin 1.096,56 TL sine 06/04/2010 dava tarihinden, 25.405,79 TL sine 28/05/2014 ıslah tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ve menfi zarara ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının tüm, davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Davacı, kiralanana yapılan inşaat ve dekorasyon masraflarının tahsilini istemiş olup faydalı ve zorunlu masraflar menfi zarar kapsamında değildir. Davacının, vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, inşaat ve dekorasyon masraflarının talep edilmeyeceği düzenlenmiş ise de sözleşmenin süresinden önce haklı nedenle feshedilmesi nedeniyle faydalı ve zararlı masrafların kiraya verenden talep edilmesine engel değildir. Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile davalının tüm, davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, 2.037 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03/12/2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.