SÖZLEŞME GEÇERSİZSE CEZAİ ŞART GEÇERSİZDİR

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 1993/13-125

K. 1993/711

T. 10.11.1993

• TAPULU TAŞINMAZ SATIMI SÖZLEŞMESİ ( Geçersiz Sözleşme - Cezai Şart )

• CEZAİ ŞART ( Geçersiz Taşınmaz Sözleşmesinde )

• TELLALLIK SÖZLEŞMESİ

• TAPULU TAŞINMAZ SATIMI SÖZLEŞMESİNİN RESMİ YAPILMASI ZORUNLUĞU ( Cezai Şart )

• SÖZLEŞME GEÇERSİZSE CEZAİ ŞARTIN DA GEÇERSİZ OLMASI

• MUTLAK BUTLAN ( Kanuni Şekle Uymama )

• GAYRİMENKUL SATIŞINDA ŞEKİL

• OBJEKTİF İYİNİYET ( Geçersiz Sözleşmede )

• KAMU YARARI ( Şekil Şartı )

• ŞEKİL ŞARTI ( Gayrimenkul Satışında )

• HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI ( Şekil Şartı )

• TELLALLIK SÖZLEŞMESİ

1512/m.60

2644/m.26

743/m.2,634

818/m.158,213,404

DAVA: Taraflar arasındaki "alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şişli Birinci Asilye Hukuk Mahkemesi`nce davanın kabulüne dair verilen 10.12.1991 gün ve 1991/342-730 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi`nin 6.03.1992 gün ve 1992/1585-2184 sayılı ilamı ile; ( ...Taraflar arasındaki düzenlenen 28.5.1990 günlü sözleşme, tapulu taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran bir sözleşme olarak Yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun yapılmadığından hukuken geçersizdir ( MK.634; BK.213; Tapu K. 26;, Noterlik Kanunu 60/3 md.leri ). Asıl edimin geçersiz bulunması nedeniyle buna bağlı fer`i edim ( ceza-i şart ) de geçersizdir. Davacı geçersiz sözleşmeye dayanarak cezai şart alacağı isteyemez. Mahkemece bu husus gözardı edilerek davanın reddine karar verilecek yerde yazılı şeklin yeterli bulunduğundan bahis ile ceza-i şart alacağının tahsiline karar verilmesi usul ve Yasaya aykırıdır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden: Davalı vekili.

Hukuk Genel Kurulu`nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR: Yargıtay denetimi yapılan uyuşmazlıkda; hukuki sorun, Yasa`da öngörülen biçim koşuluna uyulmadan yapılan ve geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinde kabul edilen "ceza-i şartın" ( dönme cezası ) geçerli olup olamıyacağına ilişkindir.

Davacı, tip sözleşme şeklinde hazırlanmış resmi olmayan yazılı sözleşme ile D... AŞ.`ye ait taşınmaz üzerinde yüklenici, B... AŞ.`nin ( her ikiside dava dışı ) yapacağı bağımsız bölümlerden birini davalı D... AŞ.`den satın almıştır.

Davalının, yargılama sırasında kanıtlanmayan bir sebeple, sözleşmeyi yerine getirmesi olanağının ortadan kalktığını, bu nedenle alınan kaporanın iade edileceğini bildirmesi üzerine, sözleşme bozulmuş ve davacı; kapora geri alırken düzenlenen belgede "istenmesine rağmen sözleşmede kararlaştırılan tazminatın" ( ceza-i şartın ) ödenmediği açıklamasını yapmıştır.

Sözleşmenin altıncı maddesinde, davalı şirketin aldığı, 4.000 Dolar`ı süresinde alıcıya tapu vermezse, "almış olduğu kaporayı aynen ve nakden geri vermeyi ve almış olduğu kapora kadar tazminat ( ceza koşulu ) ödemeyi yüklendiği" tartışmasızdır. Ne var ki davalı; davaya verdiği cevap dilekçesinde, "sözleşmenin Yasa`nın öngördüğü biçim koşuluna uygun yapılmadığını; geçersiz olan sözleşmeden dolayı tazminat istenemiyeceğini" ileri sürerek ceza-i şartın geçersizliğini savunmuştur.

Belirtmek gerekirki, Yasa`nın şekil, ehliyet ve içerik bakımından aradığı koşulları içermeyen hukuki işlem mutlak olarak geçersizdir; dolayısıyle de hiç bir hukuki sonuç doğurmayan böyle bir işlem, hüküm ifade etmez. Oysa; bireyin iradesinin bir görünüşü olan hukuki işlem, subjektif hakların başlıca kaynaklarından birini oluşturur, bu nedenle hukuki işlemin bir varlığı ve kıymeti vardır. Bu nedenle geçersizlik olgusunun varlığı durumunda, maddi bir olay olan hukuki işlemi, bizzat kendine etki ederek onu tamamen kaldırır, bir yerde geçersiz işlem yokluğa eşittir; somut olayda da ondan hukuki sonuç çıkarma olanağı yoktur ( geçersizliğin niteliğini açıklayan klasik görüş için bkz. Jale Güral, Hükümsüzlük Nazariyeleri Karşısında Türk Medeni Kanunu Sistemi, sh.31 vd. ). Çok özel durumlarda Medeni Kanun`un 2. maddesinden hareketle geçersiz sözleşmeden hukuki sonuçlar çıkarılması, ( YİBK., 30.9.1988 gün ve 2/2 sayılı ) bu yargıyı değiştirmez.

Taraflarca düzenlenen ve uyuşmazlığın dayanağı olan taşınmaz satışına ilişkin 28.5.1990 günlü sözleşmenin, Yasa`nın öngördüğü biçim koşuluna ( MK. 634; BK.213 ) uygun yapılmadığı tartışma konusu değildir. Bu nedenle sözleşme ( hukuki işlem ) geçersizdir; mutlak geçersizlik söz konusu olduğuna göre böyle bir sözleşmeyle kabul edilen ceza-i şart da geçersizdir.

Yasa; taşınmaz satımlarında biçim koşulunu; yalnız tarafların acele etmelerini engellemek, bu suretle onlar için bir güvence oluşturmak için değil; kanıtlamayı kolaylaştırmak ve taraflar arasında hukuki güvenliği sağlamak amacıyla öngörmüştür; bu son hususta aynı zamanda kamu yararı da söz konusudur.

Somut olayda, MK.nun 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağından hareketle geçersiz sözleşmedeki ceza-i şartı geçerli kabul etmek, Yasa`nın bu amaçlarıyla bağdaşmaz; geçersiz sözleşmedeki ceza koşuluna geçerlilik tanımak taşınmaz malikinin karar verme özgürlüğünü etkiler ve maliki ( satıcı ) "ceza-i şartın baskısı altında istenilmeyen taşınmaz satımını gerçekleştirmeye zorlar" ve bu suretle biçim koşulunun dayandığı amaçlar ortadan kaldırılmış olur.

Mahkeme, ceza-i şarta geçerlik tanırken Yargıtay`ın 30.9.1988 gün ve 2/2 sayılı İnançları Birleştirme Kararına dayanmıştır; bu kararda, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmaz satışlarında tarafların karşılıklı olarak tüm edimlerini ( satış bedeli ödenmiş ve yer teslim edilmiş ) yerine getirmelerinden hareketle taşınmaz malikinin; sözleşmenin şekil noksanlığı nedeniyle geçersizliğini ileri sürmesi, MK.nun 2. maddesine göre hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilmiş ve bu nedenle biçim koşulundan yoksun sözleşmelere geçerlik tanınabileceği sonucuna varılmıştır. Olaydaki uyuşmazlığa anılan İnançları Birleştirme Kararını uygulama olanağı bulunmadığı ise çok açıktır.

Yasada, asıl sözleşme içerisinde kararlaştırılan ve sözleşmenin bir parçası olan ceza-i şart içinde ( akdi kayıt ) asıl borcun tabi olduğu biçim koşulunun geçerli olacağı yolunda bir hüküm bulunmamaktadır; ancak yukarıda açıklanan nedenlerle taşınmaz satımını güçlendiren ceza-i şart da, satış sözleşmesinin tabi olduğu resmi şekilde yapılmalıdır; aksi halde ceza-i şartın geçerliliğinden sözedilemez ( Eren, Borçlar Hukuku, C. III, Sh.12 ve dipnot 11`de anılanlar; YHGK., 7.2.1979 T., 1977/II-952/1979/03-bkz. YKD., 1979, sayı:9, sh.1250; aynı doğrultudaki görüş ve kararlar için bkz. Tekinay,

Borçlar, bası, c. I, sh.460 ).

Konunun Hukuk Genel Kurulu`nda görüşülmesi sırasında "taraflar arasında yapılan sözleşmenin satış sözleşmesi olmayıp tellallık sözleşmesi olduğu ve sözleşmeye aracı olan davalıların, ceza-i şarttan sorumlu olamıyacağı" gerekçesiyle isteğin reddedilmesi gerektiği de ileri sürülmüştür.

Ancak çoğunlukça, taraflar arasında yapılan yazılı sözleşmenin 2. maddesinde, davalı şirketin "satışına tam selahiyetli organizatörü bulunduğu De... Kablo Tesisleri Sanayii ve Ticaret Anonim Şirketi adına kayıtlı 130 parsel sayılı taşınmazda, B... AŞ.`nin yapmakta olduğu bağımsız bölümü Dolar karşılığında De... Kablo AŞ. namına satmayı kabul ve taahhüt ettiği" yazılı olmakla beraber; 4. maddede "Du... ( davalı ), satılan taşınmazın kat irtifakı sırasında hisse miktarını, bağımsız bölüm numarasını ve kat isimlerini değiştirmekte muhtar olduğu"; keza 5. maddesinde "Du... ( davalı ) vemal sahibi De... AŞ. alıcıya geçecek her ay için satış bedelinin % 1`ini kira tazminatı olarak ödemeyi kabul ettikleri"; 6. maddede ise "Du...`nın kapora bedelini irad kaydedeceği" kararlaştırılmıştır. Diğer taraftan sözleşmede hiç bir duraksamaya yer vermeyecek biçimde satıcı olarak davalı Du... AŞ. gösterilmiş durumdadır.

Tüm bu nedenlerle; davalının, BK.nun 404. maddesinde düzenlenen, bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlayan veya sözleşmenin yerine getirilmesine aracılık eden kişi durumunda değil, satış sözleşmesinin gerçek tarafı olduğu gerekçesiyle "tellallık görüşü" benimsenmemiştir.

Bu itibarta mahkemece, Türk Hukuk Öğretisinin ve Yargıtay`ın kökleşmiş inançlarıyla kabul ettiği "sözleşme geçersizse ceza-i şart da geçersizdir" kuralına uygun olan ve Hukuk Genel Kurulu`nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde usul ve Yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 27.10.1993 günü yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için, 10.11.1993 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Davalı, BK.nun 404. maddesi uyarınca müteahhit ve mal sahibi adına hareket eden gayrimenkul tellalıdır. Cezai şart isteminde vekil olan davalıya husumet tevcih edilemez. Karar bu sebeple bozulmalıdır.

Tahir ALP
2. Hukuk Dairesi Başkanı

KARŞI OY YAZISI

Türk hukukunda, Yasa`nın ehliyet, biçim ve içerik bakımından aradığı koşulları içermeyen hukuki işlemlerin ( sözleşme ) geçersiz olacağı kabul edilmiştir; nitekim, MK.nun 634 ve BK.nun 213. maddeleri taşınmaz satımlarının resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olamıyacağı kuralını getirmiştir.

Yasa, geçersizliği kabul ederken, buyurucu kurala aykırı davranışın sözleşmedeki etki ve sonuçlarının kapsamının ne olacağını tanımlamamıştır. Nitekim, Yasanın buyruğu olan biçim koşuluna uyulmadan yapılan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmelerinde öngörülen ceza koşulunun geçersiz olacağı yolunda Yasa`da açık bir kural bulunmamaktadır.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunca benimsenen kararda da açıklandığı gibi, geçersizliği açıklayan teorilerden klasik görüş benimsendiği takdirde "hukuki işlem geçersiz olduğuna göre mantık yoluyla ceza-i işlemin de geçersizliği kabul edilebilir". Ancak, her olayda mantık yoluyla bu sonuca gitmek; yargının, adalete uygun sonuçlara ulaşmasını engelleyebileceği gibi Medeni Kanun`un 1. maddesinin yargıca verdiği "Yasaların yorumlama yetkisini" çalışmaz duruma getirir. Böyle bir yöntem yargıçların yeteneklerini geliştirmesini de önler. Bu nedenle bu yolu sakıncalı görmekteyiz.

Geçersiz sözleşmelere yokluk derecesinde mutlak geçersizlik tanıyan klasik görüşe karşılık, "geçersizliği daha gerçekçi ve yumuşak yorumlayan objektif görüşün" yeğlenmesi gerekir ( Bkz. Jale Güral, Hükümsüzlük Nazariyeleri Karşısında Türk Medeni Kanunu`nun Sistemi, sh.90 vd. ). Bu görüşe göre:

Hukuki işlemin kendisinin kıymeti ve varlığı yoktur; gerçekte var olan hukuki işlem kendisi için değil; meydana getireceği "genellikle pratik ve ekonomik sonuçları ve bunlara ulaşmayı sağlayacak kurallar için" istenir. Bir hukuki işlemin kuralları arasında mutlak bir bağlılık yoktur; bunlar birbirinden bağımsız olarak gerçekleşebilir.

Geçersizlik, doğrudan doğruya hukuki işleme değil "ancak onun birbirinden bağımsız olan kurallarına ( hükümlerine ) etki eder. Geçersizliğe rağmen bir kısım kuralların özellikle ikinci derecedeki kuralların hukuki sonuç meydana getirmesi olanağı vardır.

İşte bireyler tarafından "hukuki işlemlere elde edilmek stenen ekonomik, hukuki amaç ve sonuçların" sosyal zorunlulukla Yasa ile sağlanmak istenen çıkarlar dengesine, kamu düzenine ve Yasa`nın açıkca buyrultusuna aykırı düşmediği oranda gerçekleşmesi olanağı sağlanmalıdır. Böyle bir yolun yeğlenmesi durumunda; Yargıç, Medeni Kanun`un 1-4. maddelerinin verdiği görev ve yetkileri kullanmalıdır.

Objektif olarak hükümsüzlüğün somut olayda etkisinin kapsamı belirlenirken iki ilkenin özenle ve sağlıklı olarak kullanılması gerekir.

Bu yolda bir yorum yapılırken öncelikle Yasa`nın amacının ne olduğu açıkca ortaya konmalıdır. Bu da Yasa`nın yorumundan başka bir şey değildir ( MK.m.1 ); Yasa`dan ayrılma söz konusu değildir. Eğer Yasa`nın amacının somut olayda geçersiz hukuki işlem ( sözleşme ) içinde gerçekleşmesi ve söz konusu ise, amacın gerçekleşmesine rağmen Yasa`nın özünü bir tarafa bırakarak aynen ve bir mantık işlemiyle uygulamak şekilcilik denen olguyu gündeme getirir; amaçla araç yani biçim ile öz arasında bulunması zorunlu bağ kopmuş olmasına rağmen biçimsellik de direnmek anlamsız olur.

Taşınmaz satımlarında biçim koşulunun amacı, öncelikle tarafları böyle bir tasarrufta bulunurken acele etmelerini engellemek ve daha iyi düşünmelerini sağlamaktır; burada hukuki güven ve kamu yararı da söz konusudur.

Yasa`nın öngördüğü biçimde yapılmayan taşınmaz satımında bir ceza koşulunun kabul edilmesinde bu koşula geçerlik tanımanın Yasa`nın amacıyla çelişmesi olasılığı vardır; böyle bir koşul çoğunluk görüşünde de açıklandığı gibi taşınmaz malikinin karar verme özgürlüğünü ortadan kaldırabilir; malik ceza koşulunun tehdidi altında iyi düşünmeden kabul ettiği satışa rıza gösterme durumunda kalabilir. Ancak bu yolda haklı olan kuşkular her somut olay içinde ayrı değerlendirilmelidir.

Geçersiz sözleşmedeki ceza koşulunun orta düzeyde sıradan bir bireyin karar verme özgürlüğünü ortadan kaldıracağı olasılığı güçlü olabilir. Ancak; olayımızda olduğu gibi satıcı sıradan bir bireye göre daha geniş olanaklara sahip bir Anonim Şirket ise aynı yargı geçerli olmamalıdır. Davalı şirket,

taşınmaz satımı için tip sözleşmeyi ve hem kendi hem de alıcılar yararına koşul ve kuralları en ufak ayrıntısıyla önceden hazırlayan ve bunu topluma arz eden kişi durumundadır. Diğer taraftan; davalı, bu satışı gerçekleştirmek için yine kendisi gibi tüzel kişiliği olan şirketlerle ( taşınmaz malikin ve yüklenici ile ) özel sözleşmeler yapmıştır. Önceden böylesine organize edilmiş bir satış işlemine girişen davalının, bu ceza koşulu ile karar verme özgürlüğünün kısıtlanacağını söylemek gerçeklere aykırı düşer. Yapacağı işin tüm ayrıntılarını önceden bildiği kabul edilen davalının sıradan birey örneği ile aynı yoruma tabi tutulması çelişki yaratır. Burada davalı tüzel kişiliğin niteliği ve tutum ve davranışıyla davacıda oluşturduğu güven de gözardı edilmemelidir.

Diğer taraftan; dava, geçersiz sözleşmedeki ceza koşulu ile sınırlı olduğuna ve tapu sicilini ilgilendiren bir ayni hak da söz konusu olmadığına göre bir kamu yararından da söz etme olanağı yoktur; tarafların özgür iradeleriyle kabul ettikleri ceza koşulunun kabul edilmesinde somut olay açısından kamu yararına dayanılamaz.

O halde, somut olayda gerçekleşen olgulara göre biçim koşulunu aramanın biçimcilikten öteye gidemiyeceği kabul edilerek işin özüne ve amacına göre yorum yöntemi yeğlenmelidir. Ancak; Yasa koyucunun bir hukuki işlemin geçerli olması için güttüğü amaç ve maksadın somut olayda belirlenmesi ile yetinilerek sonuca gidilmemelidir; öngörülen yaptırımın yani geçersizliğin uygulanacağı çevrede bir biriyle çatışma durumunda olan çıkarlar da gözetilmelidir; tarafların, üçüncü kişinin ve toplumun çıkarı gibi.

Yasa koyucu, bir hukuki işlemin hükümsüzlüğünü ancak onun hukuki işlemin geçersizliğini iddia edenlerin çıkarının onun geçerliliğini ileri sürenlerden daha güçlü ve korumaya gerekli olması durumunda öngörmektedir. Geçersizlik iddiasında bulunan çıkarının karşı tarafan daha güçlü ve korumaya gerekli olmayan durumlarda biçim koşuluna dayanma haklı görülmemelidir.

Olayımızda, davalı şirketin hazırladığı tip, sözleşmede var olan ve bizzat kendisinin öngördüğü ceza koşulunun kabul edilmesinde davacının çıkarının daha güçlü ve korunmaya gerekli olduğu kabul edilmelidir; bir Anonim şirket olan davalı ile sözleşme yapan ve ona göre her bakımdan güçsüz olan davacının ( tüketicinin ) korunması sosyal gerçeklere daha uygun düşer.

Kaldı ki, bu nitelikteki kişilerin toplumda ve bireylerde güven uyandırarak yaptıkları hukuki işlemlerden geçersizlik olgusuna dayanarak dönmeleri toplumda inançları sarsar; ceza koşuluna geçerlik tanımak kötüniyetli veya özensiz davranışları bir ölçüde önleyeceği için kamu yararına da uygun düşer.

Bu bağlamda hukukun amacı üzerinde de durulmalıdır.

Hukukta biçimciliğin, düzenin gerçekleşmesi için kaçınılmaz olduğu doğrudur; taşınmaz satışlarında da Yasa`nın biçim koşulunu öngörmesi hukukun vazgeçilmez amaçlarından olan düzen kavramıyla yakından ilgilidir.

Ancak, öze ya da içeriğe değil de biçime önem verilmesi durumunda; hukukun bireylerin davranışlarını "özü bakımından değil daha çok dış görünüşleri bakımından" ele almış olması gerçeği gözardı edilmemelidir. Bireylerin karşılıklı tutum ve ilişkilerinde ve düşündükleri ya da dürtüleri ( saik ilke olarak hukuku ilgilendirmez; onun için bireylerin belli biçimde davranmaları yeterlidir. Hukuk, tümüyle bireysel durumları dikkate almaya kalkışsaydı, onları önceden görüp kestirmenin olanaksızlığı bir yana artık bir düzen de olmazdı. Ancak, hukuk yalnız düzenden ibaret değildir; burada hukukun asıl amacı olan adalet gözardı edilmemelidir. Hukuk, insanın değerlendirici varlık olmasından ötürü, toplum içindeki ilişki ve olaylara adalet ölçüsünü uygulamak, onları bir ölçüye göre değerlendirmek ihtiyaç ve amacından doğduğuna göre adalete yönelmeyen hukuktan söz etmenin anlamı yoktur ( V. Aral, Toplum ve Adaletli Yaşam, sh.16, 45 ). Bu nedenle her somut olayda biçim koşulunu olduğu gibi uygulamak hukukun temel amacı adaletle bağdaşmayabilir.

Açıkladığımız ve bir kısmı olayımıza özgü olgu ve nedenlerle; davalının, ceza koşulundan kurtulmak için sözleşmenin geçersizliğine dayanması "Medeni Kanun`un 2. maddesinde kabul edilen hakkın kötüye kullanılması yasağı" ile çelişmektedir; Yasa`nın öngördüğü geçersizlik ( biçim koşulu eksikliği ) yine Yasa`nın amacına göre yorumlanmalıdır: Somut olayın yukarıda açıklanan özelliği karşısında "hukuki işlemin taşınmazın devrine ilişkin koşulu geçersiz olmasına rağmen" ceza koşuluna ilişkin kurala hukuki sonuç kazandırmak çağdaş hukuk anlayışına uygun bir yorum olurdu.

Çoğunluk görüşüne bu nedenlerle katılmıyorum; mahkeme kararı bu gerekçelerle onanmalıydı.