TEMLİK İŞLEMİNE DAYALI DAVALARDA ARSA SAHİPLERİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDA ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

2017/3938 E.

2021/1279 K.

24.02.2021 T.

TEMLİK İŞLEMİNE DAYALI DAVALARDA ARSA SAHİPLERİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDA ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI BULUNMAKTA OLUP, ZORUNLU DAVA ARKADAŞLARINDAN BİRİNİN YOKLUĞU HALİNDE TARAF TEŞKİLİNDE EKSİKLİK OLACAĞINDAN HÜKÜM KURULMASININ MÜMKÜN OLMADIĞI - Davanın Yüklenicinin Temlikine Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemine İlişkin Olduğu - Alacağın Temlikine İlişkin Davalarda Üçüncü Kişi Temlik İşleminin Varlığını Yükleniciye Alacağının Kazanıldığını İse Arsa Sahiplerine Karşı İspat Etmek Zorunda Olduğu - Temlik İşlemine Dayalı Davalarda Arsa Sahipleri İle Yüklenici Arasında Zorunlu Dava Arkadaşlığı Olduğu - Davanın Arsa Sahibi ve Yükleniciye Karşı Açılması ve Bunlar Arasında Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunması Sebebiyle Yüklenici İle Arsa Sahiplerinin Davadaki Varlığı Ayrı Ayrı Düşünülemediği - Çekişmenin Esası Hakkındaki Hükmün Bunların Tamamına Karşı Kurulması Gerektiği - Zorunlu Dava Arkadaşlığı Olan Davalar da Zorunlu Dava Arkadaşlarından Birinin Yokluğu Halinde Taraf Teşkilinde Eksiklik Olacağından Hüküm Kurulamadığı - İnceleme ve Araştırmanın Arsa Sahiplerinin de Taraf Olduğu Bir Davada Yapılması Gerektiğinden Mahkemece Davacı Tarafa Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Olan Tarafları Hakkında Dava Açmak Üzere Mehil Verilmesi Gerektiği - Dava Açılırsa O Dava Eldeki Dava Dosyası İle Birleştirilip Tarafların Savunma ve Delilleri Toplanması Gerektiği - Özellikle Yüklenicinin İnşaat Sözleşmesi Gereğince Edimlerini Yerine Getirip Getirmediği Belirlenerek Davacının Talepleri Hakkında Bundan Sonra Bir Karar Verilmesi Gerektiği

ÖZETİ: Dava yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Alacağın temlikine ilişkin davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle yüklenici ile arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalar da zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Hal böyle olunca inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, tarafların savunma ve delilleri toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacının talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir.

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18/07/2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın husumet yokluğundan reddine dair verilen 30/09/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili, davacının Merkez ... Mahallesi 1516 ada 100 parsel sayılı taşınmazda bulunan C Blok 2. Kat 5 No'lu bağımsız bölümü 03/10/2011 tarihli harici satım sözleşmesi ile 70.000,00 TL bedelle davalıdan satın aldığını ve satış bedelinin davalıya nakden ödendiğini, davalının inşaat ruhsatını aldığı tarihten itibaren 12 ay içerisinde dava konusu taşınmazı davacıya teslim etmeyi taahhüt ettiğini, ayrıca teslim etmediği süre içinde aylık 500,00 TL kira ödemeyi de taahhüt ettiğini, ancak taşınmazı devre yanaşmadığını belirterek, fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davalının dava konusu arsa üzerine bina yapmak üzere yüklenici sıfatı ile ... Göçmen isimli kişiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, dava konusu bağımsız bölümün arsa maliki ... Göçmen tarafından davalıya verilmediği için tapunun devredilemediğini, arsa sahibi ... Göçmen aleyhine Tekirdağ 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/42 Esas sayılı dosyası ile açtıkları davanın halen derdest olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün tapusunun davacıya verilmemesinin sebebinin müvekkili olmadığını, davalının tapu maliki de olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Tarafların anlatımından dava yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek ve gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacak davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Kısaca bu gibi davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki; temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle yüklenici ile arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalar da zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Hal böyle olunca inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, tarafların savunma ve delilleri toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacının talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir.

Bu yönler gözetilmeden davanın yazılı şekilde yanılgılı değerlendirme ile husumetten reddedilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 24/02/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.