YÜKLENİCİNİN, İSKAN ALMADIĞI BİNANIN HİÇBİR EKONOMİK DEĞERİ BULUNMAMAKTADIR

TC

YARGITAY

15. Hukuk Dairesi         

2019/3962 E. 

2020/2494 K.

Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hüküm duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davalı asil ... geldi. Davacılar vekili ile davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı asil dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince devri gereken bağımsız bölümlerin tapularının iptâli ile davacılar adına tescili ve temerrüt sebebiyle tazminat istemlerine ilişkindir. Davacılar yüklenici mirasçıları, davalı ise arsa sahibidir.Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi yüklenicinin davalı arsa sahibi ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, binanın iskan ruhsatını aldığını ancak davalının müvekkiline düşen dükkan ve dairelerin tapularını vermediğini, müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek, müvekkiline düşen 3 daire ve 1 dükkan ile dükkana ait deponun tapu kayıtlarının iptâli ile müvekkilleri adına tescilini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili, yüklenicinin inşaatı zamanında bitirip teslim edemediğinden ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2003/291 Esas, 2003/822 Karar sayılı dosyasında arsa sahibi lehine tazminata hükmedildiğini, yüklenicinin bir takım resmi makamlarda müvekkili adına imza atması sebebiyle ...Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2001/420 Esas, 2002/159 Karar sayılı ilamı ile cezalandırıldığını, yüklenicinin edimini ifa etmediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 3 daire ile 1 dükkanın yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, yargılama sırasında verilen yetki ve izne dayalı olarak 29.03.2019 tarihli yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatını) yüklenici mirasçıları tarafından dosyaya ibraz edilmesine rağmen ... Belediye Başkanlığı'nın 07.05.2019 tarihli yazı ile düzenlenen 29.03.2019 tarihli yapı kullanma izin belgesinin "inşaatın proje, ruhsat ve eklerine aykırılığı sebebiyle düzenlenen 25.04.2019 tarihli yapı tatil zaptına istinaden" iptâl edildiğinin bildirildiği, bilahare 07.05.2019 tarihinde davacılar vekilince 3194 sayılı Yasa'ya eklenen geçici 16. madde kapsamında yapı kayıt belgesinin ibraz edildiği, yapı kayıt belgesinin yükleniciye yüklenen iskân belgesi alma zorunluğunun bir istisnası olarak ya da sonuçları itibariyle edimin ifası bakımından eşdeğer bir belge olduğu, yapı kayıt belgesi ile inşaatın yasal hale getirildiği, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen arsa sahibinin tapu devri edimini yerine getirmediği, buna göre sözleşme uyarınca davacıya ait olması planlanan ve tarafların fiili kullanım durumlarına göre belirlenen bağımsız bölümlerin tapu kaydının davacılar adına tesciline karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak, davanın kabulü ile 278 Ada 5 no'lu parselde bulunan Zemin Kat 2 no'lu, 1. Kat 4 no'lu, 2. Kat 5 no'lu ve 4. Kat 9 no'lu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptâli ile davacılar adına miras hisseleri oranında tesciline, tazminat isteminin reddine karar verilmiş, karar süresi içerisinde davalı arsa sahibince temyiz edilmiştir.
Yerel mahkemenin kabul gerekçesi dikkate alındığında yapı kayıt belgesi alınmasının mevcut sözleşmeye etkileri ve bu belgenin sağladığı statünün değerlendirilmesi gerekmektedir.
İmara aykırı ve kaçak yapılar için 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni düzenleme çerçevesinde; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar bakanlık tarafından hazırlanan yapı kayıt sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1); yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3); yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptâl edileceği (Geçici 16/4); yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkânı getirilmiştir.3194 sayılı Yasa'ya eklenen geçici 16. maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatının bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir. Madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle, yukarıda mülkiyet hakkının kişiye sağladığı haklardan niteliği ile ilgili kullanma hakkı konusunda, yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda, yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır. İmara aykırı yapıyı imara uygun yasal bir statü getirmemekle birlikte, yapı sahibine binanın kullanımı konusunda olanak sağlamaktadır. Zira geçici 16. maddenin 3. fıkrasında da, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu hususlar dikkate alındığında, düzenlemenin, mülkiyet hakkına sınırlama getirmekten öte, imara aykırı olup yıkılması gereken yapıların kullanılmasına müsaade ederek, genişlettiğini söylemek ileri bir yorum olmayacaktır. Bir anlamda idare, imara aykırı yapının kayıt altına alınması şartıyla, mer'i mevzuata göre yıkılması, kullanımını sağlayan aboneliklerin tesis edilmemesi, kaçak yapının yıkılması hususlarında kendisini sınırlamakta ve yapı malikine bu kurallara uyulmaksızın yapının kullanılmasına olanak sağlamaktadır.
Yine geçici 16. maddenin 10. fıkrasında yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Bu hüküm özellikle yapı kayıt belgesinin, yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağladığı, yapının bu statü ile imara aykırı olmasına karşın idare tarafından kullanılmasına izin verildiği, ancak yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanmasını öngörmekle imar affı olarak değerlendirilemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.Arsa sahibi imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında, binanın kullanılması sağlanabilecektir, ancak yapı kayıt belgesi yukarıda belirtildiği üzere binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla arsa sahibi imara aykırı yapıya yapı kayıt belgesi alarak kayıt altına almış olsa dahi, bu belgenin alınması binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden yüklenicinin edimini ifası sonucunu da doğurmayacaktır. Geçici 16. maddenin 10. fıkrasında belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerlidir. Yine aynı fıkrada yapının yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Geçici 16. madde de öngörülen yapı kayıt belgesi, imara uygun olmayan binalara verildiğine göre yüklenici açısından imara uygun yapılmamış bir yapıda edimin ifa edildiğinin kabulü mümkün değildir. Burada belirtildiği üzere yapının yeniden yapılması, bu alanın kentsel dönüşüme sokulması ve belgenin bu tarihe kadar geçerli olması öngörüldüğünden yeniden yapılması öngörülen binada bu belgenin alınmasıyla ifa yükümlüğünün yerine getirildiğinin kabulü mümkün değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ediminin ifasına ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.11.2015 tarih ve 2014/6-324 esas, 2015/2787 karar sayılı ilamında, “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen "avans" niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, aynî hakka dönüşür. Nitekim arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi ve aynı Kanun'un 1023. maddesi hükmünden
yararlanamazlar. İnşaatın hukuki anlamda teslimine kadar arsa sahibi avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. Hukuki teslim ise, yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi (iskân izninin alınması) halinde gerçekleşmiş sayılır” ifadesi ile açıkça edimin tamamen ifa edilmesi ile aynî hakka sahip olacağını kabul etmiştir. Dairemizin istikrarlı olarak kabulü ve uygulaması da bu yöndedir. Bu haliyle yüklenicinin, kendisine devredilen hisseye dayanarak yapı kayıt belgesi alması ve buna dayanarak sözleşmeyle kararlaştırılan edimi ifadan kaçınması veya yapı kayıt belgesinin alınması ile sağlanan statüden yararlanarak ediminin ifa durumunun değerlendirilmesini talep etmesi kabul edilemez. Geçici 16. maddenin 9. bendinde de, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bu madde hükümlerinin uygulanmayacağı belirtilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince hisse devrinde de hukuki teslim ve aynî hak devri gerçekleşmediğinden, üçüncü kişi olarak değerlendirilebilecek olan yüklenicinin başvurusuna değer verilmesi ve sözleşmeyle kararlaştırılan edimlerin ifası nezdinde değerlendirmeye alınması mümkün olmayacaktır.
Tüm bu anlatılanlar nezdinde değerlendirdiğimizde, yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, imara uygun hale getirmemektedir. Geçici 16. maddenin 10. bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmekte kabul edilemez bir durumdur ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da mümkündür (Dairemizin 23.05.2019 T. 2018/5361 E. ve 2019/2479 K. sayılı ilamı da aynı yöndedir).
Tüm bu açıklamalar karşısında somut olaya döndüğümüzde; davacıların murisi yüklenici ... ile davalı arsa sahibi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde 3 daire ve 1 dükkan yükleniciye, 5 daire ve 1 dükkanın arsa sahibine ait olacağı, kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahibinin 1 bağımsız bölümün tapusunu yükleniciye devredeceği, iskan ruhsatı alındıktan sonra ise yükleniciye verilecek bağımsız bölümlerinin tapularının bir hafta içinde verileceği, 9. maddesinde iskan ruhsatının yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin edimi, inşaat yapımına uygun olarak arsayı teslim etmek, yüklenicinin edimi ise sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatı yaparak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekten ibarettir. İskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır. Bu durumda, eğer sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış ve iskân alınmamışsa yüklenicinin edimini ifa ettiğini kabul etmek mümkün olmayacaktır. Davaya konu olayda da iskân alınması sözleşmede kararlaştırılmış olup, yüklenici iskân almadığından edimin ifa edildiği kabul edilemeyecektir. İki tarafa borç yükleyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat belirli bir aşamaya gelmiş ise ifanın tamamlanmasını beklemek ve gerekiyorsa dava açılması halinde de bu konuda fırsat tanıyarak ifaya olanak tanımak hakkaniyete uygun ise de, iş sahibi için de bu beklemenin bir tahammül sınırı bulunmaktadır.
Dava tarihi olan 05.11.2007 itibariyle, yüklenici tarafından sözleşmede kararlaştırıldığı gibi ifa yerine getirilmemiş olduğu açıktır. Yerel mahkemece yapılan yargılama sırasında da iskân ruhsatı alınmadığı gibi bozma ilamına uyularak yapılan yargılamanın 06.03.2019 tarihli duruşmasında, davacı tarafa iskân alınması için 2 aylık kesin süre ve yetki verilmiştir. Davacı taraf kendisine verilen süre içerisinde yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatını) dosyaya ibraz etmişse de, ... Belediye Başkanlığı'nca 07.05.2019 tarihli yazı ile anılan iskân ruhsatının iptâl edildiğine ilişkin yazı gönderildiği, bilahare 07.05.2019 tarihinde 3194 sayılı kapsamda gerekli harçlar yatırılarak "yapı kayıt belgesinin" ... Belediye Başkanlığından alınarak mahkemeye ibraz edilmiş olduğu, mahkemece de 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde dikkate alınarak, kaçak yapının geçici olarak da olsa yasal hale geldiği kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere, yapı kayıt belgesi alınması, idare tarafından kaçak yapının kullanılmasına imkân tanırken, imara ilişkin mer'i mevzuatta bir değişiklik yapmadığından, iskân alınmayan/alınamayan yapının yasal hale geldiğini kabul etmek mümkün değildir. Diğer yönden, taraflar arasındaki sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış olup, yüklenici tarafından edimin ifası ancak iskân alınarak taşınmazın teslimi ile mümkün olabilir. Yapı kayıt belgesi alınmış olup olmamasının karşılıklı edimlerin ifasına bir etkisi bulunmamaktadır. Buna durumda mahkemece yapılması gereken iş, hükmüne uyulan Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 10.05.2016 tarihli bozma ilamında belirtildiği şekilde inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı tarafın temyiz isteminin kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmediğinden davalı yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalıya iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 21.09.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.