YÜKLENİCİNİN YERİNE GETİRMEDİĞİ EDİMDEN KAYNAKLANAN HAKKINI HALEFİ İSTEYEMEZ

T.C.

YARGITAY

8. HUKUK DAİRESİ

E. 2020/1965

K. 2020/4621

DAVA : Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonucunda Mahkemece verilen davanın kısmen kabulüne dair kararın taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 11.02.2020 tarihli ve 2018/4359 Esas, 2020/1169 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Davacılar vekili tarafından süresinde kararın düzeltilmesi istenmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:

KARAR : Davacılar vekili, vekil edenlerinin maliki olduğu 78 parsel sayılı taşınmaza davalının haksız şekilde müdahale ettiğini belirterek elatmanın önlenmesi ile fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile 25.000,00 TL ecrimisilin dönem sonlarından itibaren işleyecek kademeli faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin dava konusu daireyi kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yükleniciden satın aldığını, tüketici mahkemesinin görevli olduğunu, kötüniyetli olmadığını ve davada pasif husumet noksanlığı bulunduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, müdahalenin meni davasının kabulüyle davalının 78 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki 12 numaralı daireye müdahalesinin men'ine, ecrimisil talebinin ise reddine karar verilmiş, hüküm, taraflar vekilleri vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir. Karar, Daire'nin 11.02.2020 tarihli ve 2018/4359 Esas, 2020/1169 Karar sayılı ilamı ile onanmıştır. Davacı vekili süresinde karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava; mülkiyet hakkından kaynaklanan müdahalenin men'i ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan tüm delillerden; dava konusu 78 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazın davacılar ile dava dışı kişiler adına paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olduğu, davacılar ile dava dışı yüklenici ... arasında 03.01.1994 tarihinde düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davalının (dava dışı) yükleniciden Bakırköy 15. Noterliğinin 01.03.1999 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda inşa edilen binadan daire satın aldığı, davacılar tarafından yüklenici aleyhine açılan Küçükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1998/725 Esas, 2000/547 Karar sayılı kararıyla davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiği, bu kararın 20.11.2001 tarihinde kesinleştiği, davalı (ile dava dışı kişilerin) yükleniciden haricen satın aldıkları bağımsız bölümlerin tapularının iptali ve adlarını tescilini (olmadığı taktirde taşınmaz değerinin tahsilini) talep ettikleri İstanbul 1. Tüketici Mahkemesi'nin 2010/169 Esas sayılı dava dosyasının açıldığı, davacılar tarafından taşınmaz üzerinde başkaca daireleri kullanan dava dışı kişilere karşı açılan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasında Küçükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 19.06.2015 tarihli ve 2013/455 Esas, 2015/254 Karar sayılı dosyası ile davanın kabulüne karar verildiği, kararın, Daire'nin 20.06.2019 tarihli ve 2018/3792 Esas, 2019/6290 Karar sayılı ilamı ile hakkında olumlu olumsuz karar verilmeyen “birleştirilen davalar içerisinde yer alan 2013/540 Esas numaralı dosya ve davalısı S. Dinç ” dışındakiler yönünden “ davalılar vekilinin tüm ve davacılar vekilinin sair” temyiz itirazlarının reddine karar verildiği, karar düzeltme talebinin de Daire'nin 20/01/2020 tarih ve 2019/5986 Esas, 2020/402 Karar sayılı ilamı ile reddedildiği anlaşılmaktadır.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan hak sahibinin hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği taktirde 6098 Sayılı Türk Borçlar Yasası'nın 473. (818 Sayılı Borçlar Yasası'nın 358.) maddesi uyarınca arsa sahibinin, sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Öte yandan, yüklenicinin hakkını temellük eden 3.kişi onun halefi durumundadır ve o kişinin hak kazanabilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir.

Öte yandan, henüz inşaat halinde olan tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlayan "topraktan satış" "temelden satış" şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı inşaat yapılmasının amaçlandığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde satın aldığı bağımsız bölümde hak sahibi olamayacağını bilmekte ve her türlü riski göze olarak bu tür bir davranış içine girmektedir.

Yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle isteyemeyeceği bir hakkı sözleşmeden doğan kişisel hakkını devrettiği haleflerinin isteyebilmesi mümkün değildir.

Yukarıda belirtilen ilke ve olgularla tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davalının kullanımlarının haklı ve geçerli bir nedene dayalı olduğu söylenemez. Özellikle Küçükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1998/725 Esas, 2000/547 Karar sayılı sözleşmenin feshi karşısında davalı kötüniyetli zilyet konumundadır.

Yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yüklenici ile davalının yapmış olduğu satışların sonucunda, davalıya anılan dairenin teslim edildiği, davalının çekişmeli daireleri kullanmaya başladığı tarihte iyiniyetli olduğu, ne var ki, bu iyiniyetli kullanımların, yukarıda sözü edilen ve davacılar tarafından açılan dava sonucu verilen inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin kararın 20.11.2001 tarihinde kesinleşmesi ile son bulduğu açıktır. Eldeki davanın 06.11.2013 tarihinde açıldığı ve haksız işgal tazminatı talep tarihleri dikkate alındığında ecrimisil talebinin reddine karar verilmesinde bir isabet bulunmamaktadır.

Bu durumda, dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı bulunması sebebiyle davalının iyiniyetinden bahsedilemez. Hal böyle olunca; ecrimisil talebinin de kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin karar düzeltme talebinin kabulüyle Daire'nin 11.02.2020 tarihli ve 2018/4359 Esas, 2020/1169 Karar sayılı onama ilamının ORTADAN KALDIRILMASINA, Yerel Mahkeme hükmünün 6100 Sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 Sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde karar düzeltme isteyene iadesine, 07.07.2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.